出租人和承租人簽了租賃合同后，承租人把一年的租金和押金都付給了出租人，但是承租人一直沒有入住房屋。在簽訂合同兩個月后，承租人表示自己不再租賃該房屋了，要求出租人退還租金，雙方協商未果后，承租人把出租人告上了法院，最終在法院的調解下，承租人支付出租人2個月的租金作為賠償，出租人退還承租人剩余的租金。
原告李某和被告王某簽訂房屋租賃合同，約定被告王某將房屋租賃給原告李某，租期為1年，租賃費為1.3萬元，押金2000元。簽訂合同后，原告向被告轉賬支付了租金及押金，但被告并未將該房屋交付給原告使用，原告也未入住該房屋。簽訂合同兩個月后，原告告知被告自己不再租賃該房屋，要求被告退還房屋租金及押金。被告認為雙方已經簽訂合同，約定租期一年，而且，被告向原告多次提出交付房屋，但原告均以不在本地為由導致房屋未交付原告，原告無權要求被告退還租金。雙方協商不成，原告將被告訴至法院。在法官的調解下，雙方達成調解協議，原告同意支付給被告兩個月的房租彌補被告的損失，被告也同意退還剩余租金。
問題1：本案中的房屋租賃合同效力如何？
上海房產律師表示到：《中華人民共和國民法典》第703條規定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告雖然簽訂了合同，但是出租人未將房屋交付給承租人使用，合同生效要件未達成。因此本案中的房屋租賃合同處于已成立但未生效的狀態。
問題2：本案中的原告是否有權要求被告退還租金？
律師回答到：原告作為承租人，主張被告未向自己交付房屋，被告雖辯稱自己已向原告多次提出交付房屋，但原告均以不在本地為由導致未交付，但是未向法院提供相應的證據予以證明。因此，原告租賃房屋的目的已經無法實現，有權要求被告退還租金。
問題3：本案最后為何原告還要支付被告兩個月的租金作為彌補被告的損失？
律師解釋到：該結果是在法院的調解下，原告和被告之間達成的調解協議。其中單從法律上看，只要原告能進一步舉證房屋未按時交付是因為被告的原因，而被告又缺少舉證材料，原告是可以拿回所有的租金的押金的。當然，通過調解的方式也能減少進一步的糾紛，否則可能還會有被告提起上訴等程序。
