購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同并支付了所有購房款后，購房者在驗房時卻發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水和滲水的問題，因此想和開發(fā)商解除合同，那么該購房合同是否能解除呢？上海房產(chǎn)律師指出除非合同有明確的規(guī)定，否則房屋本身一般的質(zhì)量瑕疵問題是不能成為房屋買賣合同解除的理由。
2014年4月，江某與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，江某已按期全額支付購房款。按照雙方約定，開發(fā)商應當在2016年6月30日前向江某交付該商品房。江某在查驗房屋時發(fā)現(xiàn)屋面、墻面等存在諸多質(zhì)量問題，降雨時多處出現(xiàn)不同程度的漏水、滲水，雖在原告的督促下開發(fā)商進行了幾次維修，但時至8月14日，下雨天房屋滲漏問題一直沒有解決，導致江某對該房屋無法接收裝修、正常居住使用。為此，江某訴至法院，請求依法判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，開發(fā)商全額退還購房款及利息。另查明，案涉房屋已經(jīng)通過了竣工驗收，開發(fā)商在約定的交房日出具了約定的交房條件即《建設工程質(zhì)量竣工驗收意見書》及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等三份材料。本案中，商品房漏水、滲水購房人能否解除合同并收回購房款，有兩種不同的觀點。第一種觀點認為，可解除合同并收回購房款。江某支付巨款購買案涉房屋，房屋基本屬性的避雨防水的功能尚不能完成，應系房屋存在嚴重質(zhì)量缺陷，嚴重影響正常居住使用，江某無法實現(xiàn)房屋買賣合同的目的，其提出的解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并收回購房款的請求，應當予以支持。第二種觀點認為，不可解除合同并收回購房款。商品房漏水、滲水存在質(zhì)量瑕疵，除非合同約定購房者有權(quán)以此為由拒絕接收房屋，否則，該質(zhì)量瑕疵依法只要不會導致購房者合同目的不能實現(xiàn)，就不構(gòu)成合同的根本性違約，江某與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》應當繼續(xù)履行，但開發(fā)商仍應承擔維修、更換、重作等違約責任。
上海房產(chǎn)律師認為：第二種觀點是正確的，在本案的房屋買賣合同中，房屋漏水和滲水并不是合同雙方約定的可以解除合同的情形，同時房屋漏水和滲水雖然是質(zhì)量上的瑕疵，但是這不等于房屋買賣合同不能實現(xiàn)，因此本案的合同不能解除。
《合同法》第九十三條：當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。第一百四十八條：因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
滬律網(wǎng)提示：房屋買賣合同的解除包括合同雙方約定的情形以及法定的情形，其中法定的合同解除情形主要是房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格而不能完成交付、或者是在房屋交付后被檢測出主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而一般的房屋質(zhì)量瑕疵則達不到解除合同的程度。
