借款合同到期后，債務人仍不能償還借款，因此雙方經協商一致將借款合同關系變更為商品房買賣合同關系，債權人變為購房人，上海房產糾紛律師指出該行為系合法有效，并不屬于物權法所禁止的流押。但是要注意借款合同中涉及的借款利率明顯過高，在房屋買賣合同中應當去除該部分過高利息。
湯某、劉某、馬某、王某與雁海公司先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權轉讓，取得對雁海公司合計2.6億元借款的債權。該債權陸續到期后，因雁海公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認雁海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定雁海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記后一次性支付給雁海公司。湯某等四人提交與雁海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%，逾期利率10%計算，并計算復利。因雁海公司拒不交房，湯某等四人向新疆高院提起訴訟，主張雙方在借款合同到期后簽訂的商品房買賣合同有效，雁海公司逾期交付房屋構成違約。請求：雁海公司支付違約金6000萬元和律師費416300元。新疆高院一審判決：雁海公司向湯某等四人支付違約金9275057.23元和律師費416300元。雁海公司不服向最高法院上訴稱，雙方之間買賣合同系借款合同的擔保，并非雙方真實意思表示，且欠款金額包含過高利息。最高法院認為本案中雙方當事人之后簽訂的商品房買賣合同屬于合法有效合同，在商品房買賣合同有效的前提下，由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來，且雁海公司提出該欠款數額包含過高利息，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。因此雁海公司逾期交付房屋并不構成違約，故湯某等四人要求雁海公司支付違約金和律師費的主張不能成立。最高法院最終判決改判撤銷一審判決；駁回湯某等四人的訴訟請求。
滬律網提示：我國物權法明確中禁止流押，流押是指當事人之間約定如果債務人屆期不履行債務時，債權人(抵押權人)有權直接取得抵押財產所有權。但是本案中的商品房買賣合同是在債務人不能按合同約定償還債務時，才將借款合同關系轉變為商品房買賣合同關系，并不構成流押。
《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有?！逗贤ā返谖迨l：有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益(三)以合法形式掩蓋非法目的(四)損害社會公共利益(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
上海房產糾紛律師表示：本案中的商品房買賣合同并不構成流押，并且是雙方真實的意思表示，也無合同法的禁止性規定，因此該合同有效。但是當事人對賬確認的借款利率明顯高于法律保護的借款利率，依法不予確認，故應當認為湯某等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，雁海公司未按照約定時間交付房屋，不構成違約。
