第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本細(xì)則。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本細(xì)則。
第三條新建住宅區(qū)必須實行物業(yè)管理。配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)有計劃地組織綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公區(qū)域，以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、學(xué)校等其它物業(yè)，實行物業(yè)管理。
第四條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局(以下簡稱市房管部門)是全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本細(xì)則的組織實施。
轄市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對轄區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門共同推動物業(yè)管理工作。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、民政、財政、物價、工商、稅務(wù)、園林等相關(guān)部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理活動的相關(guān)管理和服務(wù)工作。
街道辦事處(含鎮(zhèn)人民政府，下同)負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展工作。
第五條物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
(一)新辦的物業(yè)管理企業(yè)從事居民服務(wù)業(yè)的自開業(yè)之日起，可減征或免征所得稅1年。
(二)新辦的勞動就業(yè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，凡安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達(dá)到從業(yè)人員總數(shù)60%，經(jīng)勞動部門認(rèn)定，稅務(wù)部門審批，免征企業(yè)所得稅3年;免稅期滿后當(dāng)年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數(shù)30%以上的，減半征收所得稅2年。
(三)對社區(qū)服務(wù)項目，經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)，3年內(nèi)免征營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加隨營業(yè)稅一同免征，3年內(nèi)免征工商行政性收費。
(四)物業(yè)管理企業(yè)以全部收入減去代業(yè)主或承租者支付的水、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r款后的余額作為營業(yè)額計征營業(yè)稅。
(五)新成立物業(yè)管理企業(yè)3年內(nèi)享受下列優(yōu)惠政策：免繳物價調(diào)節(jié)基金、糧食風(fēng)險基金、防洪保安基金、優(yōu)待金、殘疾就業(yè)保障金，緩繳人防基金。
(六)物業(yè)管理企業(yè)受托管理的經(jīng)政府整治的老住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費列入代辦項目，不計入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務(wù)專用票據(jù)。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中按照法律的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第七條物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主(臨時)公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反規(guī)定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。凡需投票表決的事項，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對或者棄權(quán)的書面意見。業(yè)主委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主參加會議的，受托的業(yè)主可以代為轉(zhuǎn)交投票的書面意見。
物業(yè)使用人出席業(yè)主大會的，應(yīng)出具業(yè)主的書面委托書。如業(yè)主出具書面委托書確有困難的，經(jīng)社區(qū)居委會證明該物業(yè)使用人為業(yè)主直系親屬且長期居住的，可出席會議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)多于200戶的，可由業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會。業(yè)主代表由業(yè)主大會籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1一5名候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主代表大會7日前，就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會任期相同。
第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循方便居民的生活和工作，有利于物業(yè)實施統(tǒng)一管理，有利于社區(qū)建設(shè)與管理，有利于公建配套設(shè)施發(fā)揮最大效益的原則，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體劃分。物業(yè)管理區(qū)域劃分后，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%，或者首戶業(yè)主入住已滿2年的，應(yīng)當(dāng)依法召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域，可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%以后，及時補(bǔ)選或改選業(yè)主委員會。
第十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合首次業(yè)主大會成立條件后30日內(nèi)，以書面形式告知物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處;業(yè)主也可書面告知物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在收到書面告知15日內(nèi)，會同街道辦事處組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會籌備組。籌備組工作經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十二條首次業(yè)主大會籌備組由社區(qū)居委會、建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，人數(shù)一般為7-15名。籌備組的組長由社區(qū)居委會工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由社區(qū)居委會推薦產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于5日，籌備組自公告期滿后成立。
籌備組自成立之日起30日內(nèi)依法做好業(yè)主大會召開的各項準(zhǔn)備工作，并完成召開首次業(yè)主大會的工作。物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組召開首次業(yè)主大會。
第十三條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，住宅房屋實行一戶一票。與住宅同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)按照每一房屋權(quán)屬證為一票，每一房屋權(quán)屬證所登記的建筑面積超過該住宅小區(qū)住宅戶均建筑面積一倍以上的，可增加一票。單個業(yè)主所持有的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%。
業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會上投票權(quán)數(shù)的確定，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第十四條召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有代表過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用征求意見的形式。涉及選舉業(yè)主委員會和討論議決有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域重大事項內(nèi)容的會議時，應(yīng)當(dāng)采用集體討論的形式召開業(yè)主大會。
