第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動。
新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理;配套設施不齊全的原有住宅區和其他物業，推行物業管理。
第三條 無錫市房產管理局是市物業管理行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。
市(縣)、區人民政府確定負責物業管理的行政主管部門在市物業管理行政主管部門的指導下，負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
市、市(縣)、區人民政府的其他有關部門，按照各自的職責，協同實施本辦法。
第四條 街道辦事處(鎮人民政府)協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。
第二章 業主自治管理
第五條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主數量少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。
第六條 在物業管理活動中，業主的權利、義務和業主大會、業主委員會應當履行的職責，按照國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》有關規定執行。
第七條 一個物業管理區域只成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。物業管理區域具備有下列情形之一的，應當成立業主大會：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積50%以上;
(二)已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域總建筑面積30%不足50%，但使用已超過一年的。
只有一個業主，或者業主數量較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 物業管理區域符合前條第一款所列情形之一的，建設單位應當及時向所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門提出成立業主大會的書面報告，并提供業主清冊、物業建設面積、物業出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時報告的，業主也可以直接向所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門提出成立業主大會的書面要求。
市(縣)、區物業管理行政主管部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當會同街道辦事處(鎮人民政府)指導業主推薦產生首次業主大會籌備組成員，組成首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
籌備組由業主代表、建設單位組成。籌備組組成人員確定后，應當在物業管理區域內公告，公告時間不少于7日。
第九條 籌備組應當做好以下工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照物業管理行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和業主公約草案;
(三)確認業主身份和業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)通過直接提名或者采取10%以上的業主聯名推薦等方式確定業主委員會成員候選人;
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
第十條 首次業主大會業主的投票權數，住宅物業實行一套一票;非住宅物業按每150平方米建筑面積為一票，不足150平方米的，以每一房屋權屬證書為一票。單個業主最多票權數不能超過總投票權數的30%。
業主在第二次及其以后的業主大會上投票權數的確定，業主大會議事規則另有規定的，從其規定;沒有明確規定的，從前款規定。
第十一條 籌備組自成立之日起30日內，在物業所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)指導下，召開首次業主大會會議，討論通過業主大會議事規則和業主公約等內容，并選舉產生業主委員會。
首次業主大會籌備費用由物業建設單位承擔。
第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)有20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。
業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，物業所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開業主大會會議。
采用集體討論形式時，業主數量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議，業主代表應當持有其所代表業主的書面委托意見。到會業主代表所代表的業主持有的投票權數，應當超過該物業管理區域內業主投票權總數的二分之一。
采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主并及時在物業管理區域內公示。返回意見的業主所持有的投票權數，應當超過該物業管理區域內業主投票權總數的二分之一。
第十四條 業主大會會議由業主委員會召集主持。業主委員會應當于會議召開15日以前通知全體業主，并將會議主要議題、方式、時間等內容在物業管理區域內公告。
住宅物業管理區域的業主大會會議，應當告知所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門和相關居民委員會。所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門和相關居民委員會可以派人列席會議。
需要物業管理企業列席業主大會會議的，物業管理企業的負責人或者其書面委托代理人應當列席會議。
第十五條 業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。
第十六條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，對業主大會負責，維護全體業主的合法權益。
業主委員會由5人以上15人以下單數組成，任期為3年，可以連選連任。
