近日，國(guó)家發(fā)改委在其網(wǎng)站上，開(kāi)始就 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 ( 試行 )》 向社會(huì)征求意見(jiàn)，該辦法旨在強(qiáng)化政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有效監(jiān)督，減少和避免物業(yè)服務(wù)中的糾紛，促進(jìn)社區(qū)的和諧、規(guī)范發(fā)展。但該辦法的出臺(tái)在實(shí)際中能否達(dá)到其制定的初衷，還有待進(jìn)一步探討。
定價(jià)成本的概念成本是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一切物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)，即資源投入成本、資產(chǎn)投入成本和勞動(dòng)力投入成本。成本既是確定產(chǎn)品補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值尺度，又是綜合反映企業(yè)生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理等各項(xiàng)工作經(jīng)濟(jì)效果的重要指標(biāo)。價(jià)格成本是價(jià)值范疇，是以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)為基礎(chǔ)，是由生產(chǎn)產(chǎn)品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量支出來(lái)決定的。因此，定價(jià)成本就是指全國(guó)或一定范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同種商品或者提供同種服務(wù)的社會(huì)平均合理費(fèi)用支出。政府對(duì)商品、服務(wù)實(shí)施定價(jià)成本的目的在于對(duì)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督管理，抑制不合理的壟斷利潤(rùn)，體現(xiàn)生產(chǎn)、服務(wù)與消費(fèi)之間的公平性。
根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 (發(fā)改價(jià)格 [2003]1864 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱 《 辦法 》 )的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。盡管當(dāng)前許多地方相繼出臺(tái)了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際效果有限，其存在的問(wèn)題在于：
根據(jù) 《 價(jià)格法 》 第十八條的規(guī)定，實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)范圍包括：與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格、資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格、自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格、重要的公用事業(yè)價(jià)格、重要的公益性服務(wù)價(jià)格。因此，實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該是那些在一定范圍內(nèi)、一定程度上具有重要公益性的服務(wù)收費(fèi)價(jià)格。目前，許多地方相繼出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)范圍都比較廣，例如 《 上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法 》 (滬價(jià)商 〔2005〕011 號(hào))規(guī)定，住宅類的物業(yè)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià); 《 深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定 》 (深價(jià)聯(lián)字 〔2006〕 18 號(hào))規(guī)定，住宅物業(yè)的物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià); 《 廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 》 (穗價(jià) 〔2004〕 200 號(hào))規(guī)定，住宅 ( 不含別墅的 ) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)列入政府指導(dǎo)價(jià)管理范疇; 《 四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則 》 (川價(jià)費(fèi) 〔2003〕 294 號(hào))規(guī)定，普通住宅(即住宅不含別墅)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。這些具體管理辦法幾乎都是將住宅，或者不含別墅的住宅物業(yè)的服務(wù)收費(fèi)規(guī)定為實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，這在實(shí)際中無(wú)疑擴(kuò)大了實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍，與 《 價(jià)格法 》 “價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的基本原則有所違背。
政府對(duì)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行定價(jià)成本，其目的是為了維護(hù)廣大業(yè)主的利益，體現(xiàn)交易公平。但在具體定價(jià)執(zhí)行中，政府往往更多地考慮業(yè)主的承受能力，而忽視了“按實(shí)核付”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，過(guò)多地介入了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，使其按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)制定出來(lái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)顯得偏低，且不靈活。因此，這種指導(dǎo)性的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)，在現(xiàn)實(shí)中，一方面使廣大業(yè)主陷入“政府是定價(jià)者”的誤區(qū);另一方面也限制了物業(yè)管理企業(yè)拓寬物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，抑制了其創(chuàng)建品牌、提升物業(yè)管理質(zhì)量的原動(dòng)力。
