一、物業管理費的組成
物業管理費的構成一般包括以下部分：
?。?）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
?。?）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
?。?）物業管理區域清潔衛生費用；
?。?）物業管理區域綠化養護費用；
?。?）物業管理區域秩序維護費用；
?。?）辦公費用；
?。?）物業管理企業固定資產折舊；
?。?）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）經業主同意的其它費用。
注：物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
二、哪些情況下業主可以拒交物業管理費？
在現實生活中，有的物管用各種理由增收物業費，卻沒有做到基本的工作職責。那么哪些情況下業主可以拒交物業管理費呢？
（1）因為房屋質量問題還未交房，物業費是由開發商繳納；
?。?）將房屋出租，租賃合同中注明了物業費有租住戶繳納的；
（3）物業公司未履行合同的服務責任的，全體業主可以拒交，但要有有力的證據；
（4）物業公司沒有和業主簽合同；
（5）物業公司提供的服務質量達不到合同約定的標準；
?。?）物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；
（7）物業公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；
?。?）物業公司不經業主許可自行增加的收費項目。
三、物業管理費常見的問題有哪些？
1、從什么時間開始計收我的物業管理費？
答：按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓手續的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。
2、以什么面積收取我的物業管理費？
答：房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。
3、業主有權審查物業管理企業的收支嗎？
答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。
4、如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水、電供應？
答：物業管理公司沒有權力限制業主的水、電供應；但有權暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。
5、有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？
答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。
6、小區的公共照明用電是否需要業主分攤？應該按什么標準收取？
答：包含在物業服務費用里面。
7、業主家被盜,物業公司是否一定要賠償？
答：《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。
8、因工程質量遺留問題，業主是否可以拒交管理費？
答：不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。
9、小區內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業管理服務費內嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？
答：公用設施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中。
10、業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯，物業公司已收取保安費，物業公司要如何處理？
答：物業公司物業費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司，物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了，物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責，盡可能提高保衛服務工作標準的考慮，歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案，以便最大限度的發揮現有資源的能量，提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險，以便發生問題時盡可能減少損失。
