市人大通過《沈陽市物業管理條例》,多項創新性內容首次寫入地方立法
“外墻皮脫落，被砸壞的車找誰賠?”
“沒有物業的舊小區住戶一旦遇到問題找誰管?”
“想啟用住宅專項維修資金，卻找不齊全小區業主表決，難道問題就要一直拖著么?”
這些讓老百姓在生活中撓頭的“疑難雜癥”，將在明年年初得到有效“治療”。11月4日，市人大常委會召開新聞發布會通報：《沈陽市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)于2011年1月1日起施行。《條例》的實施，不但能解決“物業開發商踢皮球、互相扯皮”“收取物業費費勁”等難題，還有多項創新性內容首次寫入地方立法。
2分錢，給“理不清”的糾紛上保險
問題：小區里地滑，業主摔傷了;漏水弄壞電梯;墻皮脫落砸車……這些具體問題找誰解決?
立法：物業公司應購買物業公共部位、公共設施設備保險和公共責任保險
兩個月前，楊先生家水管爆裂，淌到屋外的水還流進了電梯井，導致電梯短路無法正常運行。物業公司和楊先生都認為自己不該負責。結果，27層高的樓，所有住戶一起爬了一個禮拜的樓梯。
《條例》規定，“前期物業管理期間，物業服務企業”應當購買“物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險”，并“在物業管理區域內顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業主監督。”
市房產局物業管理處處長陳全解釋：這些業主和物業公司扯不清、道不明的問題就通過這部法規來解決。也就是保險公司來賠付。
陳全告訴記者，保險費用在前期物業管理期間，按照國家的《物業服務收費成本監審辦法》，是包含在居民繳納的物業費當中的。但是沈陽不但沒有哪個物業公司購買保險，就連居民對其也鮮有了解。只因為不了解自己合法權益，本應該很好解決的事情倒成了無頭公案。
“按照我們之前的核算，其實每個業主平均一個月每平方米只需要繳納2分錢。”陳全說，如果設立了業主大會以后，物業服務企業是否繼續購買保險，則要與業主大會協商。也就是說，如果業主一致認為不必買這個保險，物業公司應該將這份錢，從物業費中扣除退還給居民。
啟用維修資金，只需相關業主點頭
問題：斷水了，漏雨了，等不及業主投票決定是否動用維修基金，這可怎么辦?
立法：物業管理區域內，發生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應立即使用住宅專項維修資金
沈河區的李麗女士，家住七樓，“我家連著的三面外墻都裂了大縫，正好連成一個大角兒。我們能不能用住宅專項維修資金?”
目前，沈陽市住宅專項維修資金總計約為36.8億元，每年使用3000萬元左右。《條例》對這筆費用的使用如此規定，“發生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應當立即使用住宅專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。”這意味著，影響房屋使用功能的緊急情況之下，可以“走快速通道” 先行維修。
那么，什么情況才屬于“緊急情況”?據悉，北京市確定的應急維修范圍為外墻皮1/5以上脫落、供水斷水等5種情況。市房產主管部門將會以北京具體操作過程為借鑒，以及沈陽市的實際情況會同相關部門制訂實施細則。這也是地方國家權力機關首次授權給職能部門，制定具體操作辦法，明確適行范圍。
除此之外，有些情況下，使用住宅專項維修資金也不必再征求全體業主的三分之二以上同意之后再使用。《條例》規定，“涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設施設備維修的，由所涉及范圍內的業主討論，經專有部分占建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后使用。”
市人大法制委員會主任委員楊學鋒形象地比喻說這是“三分之二的分母縮小了”。也就是說，如果某住宅某一單元的電梯突然損壞，只要住在這個單元三分之二以上的業主同意，就可以使用專項維修資金，無需征求其他與此無關業主的同意。
物業公司不得借由子降低服務質量
問題：物業公司違規減服務，質量差，誰來監督?
立法：物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準
“我這個房子沒人住，不交物業費。”“我用不著物業服務，不交物業費。”各種聽似不交物業費的充分理由，被第一次明確確認為是違法行為。《條例》中寫道 “業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。”保利物業管理(沈陽)公司總經理李慶告訴記者，這條內容有利于維護物業服務企業的合法權益。他說，業主用這樣的理由不交物業費，會令一些物業公司借此降低服務質量，最終損害的還是業主自己的利益。
《條例》同時規定“物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。”李慶說，“這一內容則有利于規范物業市場。這看似給物業服務企業上了‘緊箍咒’，實質上是起到了凈化物業市場的作用，是有利于物業管理市場規范的重大‘利好’。”說白了，收繳不上來物業費，是物業公司自己能耐不夠，服務不到位，所以更沒有理由因此降低自己的服務質量和標準。
明令禁止開發商“遺留問題”
問題：小區里綠化沒做;用的是臨時電、消防設施也不合格，開發商走了，物業又說管不了，業主該怎么辦?
立法：建設單位提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料
像這種開發商遺留問題，很容易造成以后的物業糾紛。很多問題出現了，業主首先想到的是找到物業服務公司“理論”。為預防這些糾紛，今后沈陽將依法制止物業“帶病工作”情況的出現。《條例》首次將這方面內容納入：“新建住宅物業管理區域內的建設工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、消防等設施，道路、綠化、停車位，以及預留安裝太陽能熱水器等附屬設施設備應當同時達到使用標準，驗收合格后方可交付使用。”“新建住宅交付使用前，建設單位應當向區、縣(市)房產主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。”
