10月18日，德林園小區(qū)物業(yè)訴小區(qū)業(yè)主一案在大興區(qū)紅星人民法庭開庭審理。當(dāng)天，德林園小區(qū)近百名業(yè)主趕往法院旁聽，聲援2名被告業(yè)主。在眾多的物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛、訴訟當(dāng)中，德林園小區(qū)一案既非最大亦非最新，但反映出的物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾卻具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴Ｒ虼耍緢笱堄嘘P(guān)專家一起對我國物業(yè)管理制度中的有關(guān)問題進(jìn)行討論。
拒繳物業(yè)費(fèi)不應(yīng)作為維權(quán)方式
案件回放
德林園小區(qū)2004年6月開始入住，目前有603戶業(yè)主。小區(qū)由開發(fā)商選定的前期物業(yè)管理公司——北京博愛物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“博愛物業(yè)”）進(jìn)行物業(yè)管理。該小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會。
按照德林園小區(qū)前期物業(yè)管理合同的約定，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)為每月1元/平方米。本案中，原告博愛物業(yè)管理公司要求被告業(yè)主吳女士和付女士繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)、供暖（冷）費(fèi)和生活熱水費(fèi)等。
對此，兩名被告業(yè)主表示，之所以不繳納物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)槲飿I(yè)公司嚴(yán)重違約在先。兩名被告業(yè)主以物業(yè)公司違約在先、管理不善為由提出抗辯，同時以物業(yè)管理質(zhì)價不符為據(jù)提起反訴，要求物業(yè)公司降低從入住至今的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
主持人：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，也有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有問題時，是否可以采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式來維權(quán)？
金錦萍：物業(yè)管理合同的主體，一方是物業(yè)管理公司，一方是業(yè)主團(tuán)體。物業(yè)管理合同是由業(yè)主團(tuán)體簽的，其結(jié)果應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體承擔(dān)，維權(quán)也應(yīng)通過業(yè)主團(tuán)體來進(jìn)行。依據(jù)所簽訂的物業(yè)管理合同，業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)價不符，可以通過法律途徑要求物業(yè)公司返還。但如果采取不繳納物業(yè)費(fèi)的方式，其實(shí)是損害了其他業(yè)主的利益，對其他繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。
孟憲生：繳納物業(yè)費(fèi)或者準(zhǔn)確地講應(yīng)叫做分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)是業(yè)主的公約義務(wù)，同時也是法定義務(wù)。按照物權(quán)法理論，共有人分享權(quán)利的同時，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)義務(wù)。按照合同法理論，委托合同應(yīng)當(dāng)先付費(fèi)用。總之，業(yè)主用拒絕交物業(yè)費(fèi)的方式抗辯，于法于理都是不可取的。
舒可心：對于共有產(chǎn)權(quán)，拒繳物業(yè)費(fèi)這種先履行抗辯權(quán)是業(yè)主大會的權(quán)利，單個業(yè)主處在業(yè)主群體之中，不能行使全體業(yè)主的權(quán)利。單個業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有問題，可以選擇自己去法院，去維護(hù)自己的那份權(quán)利而不能拒繳物業(yè)費(fèi)。
封波：物業(yè)費(fèi)怎么交，是否拒交，只能由業(yè)主大會決定，授權(quán)業(yè)主委員會來執(zhí)行，這是其一。其二，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)會導(dǎo)致很多連鎖反應(yīng)，比如物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降。這會傷害到其他業(yè)主的利益，對繳費(fèi)業(yè)主來說是不公平的。
主持人：按照現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司協(xié)商，或者選聘新的物業(yè)管理公司，但在業(yè)主委員會尚未成立的情況下，單個業(yè)主在不滿意物業(yè)管理公司服務(wù)時應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)利？
孟憲生：業(yè)主的權(quán)利體現(xiàn)在物業(yè)管理的層面，就是共同管理權(quán)，只有通過業(yè)主大會才能行使。業(yè)主要行使物業(yè)共同管理權(quán)，就應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。
舒可心：即使業(yè)主委員會沒有成立，也并不影響業(yè)主維權(quán)。在物業(yè)管理關(guān)系中，與物業(yè)管理公司協(xié)商的主體不只是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會可以，居委會可以，德高望眾的人可以，普通業(yè)主也可以。沒有召開業(yè)主大會會議，不等于沒有業(yè)主大會，業(yè)主大會從有業(yè)主起就一直存在。整個物業(yè)小區(qū)是共有財產(chǎn)，其所有人是業(yè)主大會。但是作為單個業(yè)主，不能擅自替其他業(yè)主主張權(quán)利。單個業(yè)主維權(quán)，只能維護(hù)自己的那份權(quán)利，無論如何無權(quán)行使集體的抗辯權(quán)。
開發(fā)遺留問題不由物業(yè)公司承擔(dān)
案件回放
博愛物業(yè)經(jīng)理?xiàng)钕壬鷱?qiáng)調(diào)，許多開發(fā)商遺留的問題沒有解決，而這些并不在物業(yè)管理的范圍內(nèi)，物業(yè)公司只能是進(jìn)行協(xié)調(diào)。對此，被告業(yè)主付女士認(rèn)為，開發(fā)商和博愛物業(yè)關(guān)系很密切，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
主持人：本案被告認(rèn)為開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系很緊密。在法律上，開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司是怎樣一種關(guān)系？前期物業(yè)公司是否需要對開發(fā)商的遺留問題承擔(dān)責(zé)任？
金錦萍：從法律上講，開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司是兩個獨(dú)立的法人。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定了“建管分離”原則，要求住宅物業(yè)建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，以防止開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司關(guān)系過于緊密。
根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條的規(guī)定，物業(yè)管理公司在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備有查驗(yàn)的義務(wù)。對于開發(fā)商遺留下來的一些房屋質(zhì)量問題，如果是業(yè)主專有部分內(nèi)的問題，業(yè)主不能找物業(yè)公司，因?yàn)閷τ趯Ｓ胁糠郑?yàn)收義務(wù)的主體是業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司。而對于共用部分出現(xiàn)的問題，就需要看物業(yè)公司是否盡到了查驗(yàn)義務(wù)。如果一味地讓物業(yè)管理公司為開發(fā)商遺留的問題買單，這對物業(yè)管理公司來說是不公平的。實(shí)踐中，有的開發(fā)商撤離小區(qū)時，會委托物業(yè)管理企業(yè)處理遺留問題，但這種委托關(guān)系并不意味著開發(fā)商責(zé)任的轉(zhuǎn)移。開發(fā)商的責(zé)任，最終應(yīng)由開發(fā)商來承擔(dān)。
孟憲生：不管開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系如何，如果物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)是不同的法人單位，就應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)責(zé)任，除非另有擔(dān)保協(xié)議。物業(yè)公司不應(yīng)對開發(fā)企業(yè)交付房屋的質(zhì)量瑕疵、權(quán)利瑕疵承擔(dān)責(zé)任。但是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照交接標(biāo)準(zhǔn)，履行公共設(shè)施、設(shè)備的檢驗(yàn)責(zé)任，并將有關(guān)情況及時告知業(yè)主。
舒可心：開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司的關(guān)系是委托關(guān)系。前期物業(yè)管理公司是否需要對開發(fā)商的遺留問題承擔(dān)責(zé)任，取決于開發(fā)商與物業(yè)管理公司的合同。物業(yè)管理公司一方面根據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同維護(hù)業(yè)主的利益，另一方面，可以接受開發(fā)商的委托承擔(dān)維修等責(zé)任，但維修費(fèi)用不能從業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)里支出，因?yàn)檫@不是同一個法律關(guān)系。嚴(yán)格來說，業(yè)主與開發(fā)商是有利益沖突的，物業(yè)管理公司不能同時接受業(yè)主和開發(fā)商的委托，就像一個律師不能同時接受同案原告被告的委托一樣，但目前我國相關(guān)法律中并沒有對此的禁止性規(guī)定。
