這里有一個案例：6月5日的《京華時報》，發(fā)表了一篇記者王海濤的報道，說的是一位姓楊的業(yè)主，已經(jīng)在北京“紫金莊園”4號樓一層自己住宅里住了近4年，卻從5月23日開始，被“世紀(jì)潔龍”物業(yè)公司雇傭的保安一直阻攔在樓外，只有在記者的陪同下，撥打110請來警察進行協(xié)調(diào)以后，才得以進樓回家。
對于不準(zhǔn)業(yè)主進樓的理由，“世紀(jì)潔龍”的經(jīng)理解釋說：一是利益問題：“世紀(jì)潔龍”允許租住該樓的一家公司在樓頂設(shè)置廣告牌，用這筆廣告費進行樓內(nèi)裝修，但是楊先生卻要求由業(yè)主分享廣告費，致使此事沒有談成；二是費用問題：楊曾向“世紀(jì)潔龍”提出免交物業(yè)管理費的要求，遭到拒絕；三是資格問題：“世紀(jì)潔龍”在多次沖突中發(fā)現(xiàn)楊沒有“房屋產(chǎn)權(quán)證”，所以不允許他進樓。
而業(yè)主楊先生則介紹說：第一，矛盾的起因是他作為掌管印章的“紫金莊園業(yè)主委員會”主要成員，發(fā)現(xiàn)“世紀(jì)潔龍”沒有物業(yè)管理資質(zhì)而拒絕蓋章，不接受他們的管理；第二，今年的物業(yè)管理費，去年年底已交給前一家物業(yè)公司“萬家祥和”，新來的“世紀(jì)潔龍”又來要，他3月24日只好又向“世紀(jì)潔龍”交了一份；第三，1999年買房交款后只有“購房合同”，而要拿到“房屋產(chǎn)權(quán)證”還需要一個過程，“購房合同”完全可以作為產(chǎn)權(quán)證明。報道中還介紹了一些相關(guān)的情況：位于北京海淀區(qū)的“紫金莊園”，是一個有10幢居民樓的小區(qū)，自1999年建成入住以來，曾先后有多家物業(yè)公司進入，目前是由5家物業(yè)公司分別管理。4號樓先是由“萬家祥和”管理，今年2月被一位姓李的業(yè)主“攆走”，后改由“世紀(jì)潔龍”管理。“世紀(jì)潔龍”的注冊地在西城區(qū)，經(jīng)理承認(rèn)公司沒有物業(yè)管理資質(zhì)，但他解釋為是“注冊失誤”所致，正準(zhǔn)備到海淀工商部門辦理有關(guān)手續(xù)。
2002年3月進入小區(qū)的“祥云”，承擔(dān)整個小區(qū)的供暖、綠化、熱水供應(yīng)等服務(wù)，所需費用（每年每樓約33萬多元）由其他4家物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主收取。去年“祥云”曾多次催要，但“萬家祥和”一直沒交，今年又不知去向，“祥云”便轉(zhuǎn)向現(xiàn)在管理4號樓的“世紀(jì)潔龍”催要，“世紀(jì)潔龍”認(rèn)為去年的事與己無關(guān)，“祥云”表示將考慮停止4號樓的熱水供應(yīng)和冬季供暖。
（二）我們試以《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》來進行評判：
第一，雖然“物業(yè)管理區(qū)域的劃分”還有待于省、自治區(qū)、直轄市制定具體的辦法，但是，我們有理由認(rèn)為，一個只有10幢樓的居民小區(qū)肯定只能是“一個物業(yè)管理區(qū)域”。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第9條和第34條的規(guī)定，“紫金莊園”只能“成立一個業(yè)主大會”，“由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理”，所以，“紫金莊園”目前由5家物業(yè)公司分別管理和一幢樓一個業(yè)主大會（委員會）的現(xiàn)狀，將不復(fù)存在。
第二，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”所以，在樓頂設(shè)置廣告牌的廣告費收入，不能由“世紀(jì)潔龍”單方?jīng)Q定，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意；而且是“一切收益歸業(yè)主”，由業(yè)主決定如何使用，而不是“世紀(jì)潔龍”與業(yè)主共同“分享”。
第三，“紫金莊園”4號樓的“萬家祥和”被一位姓李的業(yè)主“攆走”，是一樁疑案。因為從“萬家祥和”走，到“世紀(jì)潔龍”來，這中間的過程，不可能只是李業(yè)主一人的獨自運作，不可能不被其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)。但是，兩個物業(yè)公司的更替畢竟是發(fā)生了，而且他們之間沒有很好的交接。按照《業(yè)主大會規(guī)程》第17條的規(guī)定：“業(yè)主大會作出……選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)……的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。”這就可以避免今后再發(fā)生一個業(yè)主炒掉一個物業(yè)公司的現(xiàn)象。但是，有一些問題還是沒有能夠得到很好的解決：
一是關(guān)于“世紀(jì)潔龍”沒有物業(yè)管理資質(zhì)的問題。《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。”第60條規(guī)定：“未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”因為這里沒有規(guī)定無資質(zhì)企業(yè)非法管理物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)先停止管理、退出小區(qū)，而根據(jù)1995年頒發(fā)的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第18條：“未經(jīng)房屋土地管理機關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查；逾期仍不辦理的，對其處以2000元至2萬元罰款，并責(zé)令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。”也就是說，只有“逾期仍不辦理的”，才“處以罰款”，才“責(zé)令其停止管理”。那么，“世紀(jì)潔龍”可以在無資質(zhì)的問題曝光并接到“限期辦理”的“責(zé)令”以后，再補辦“資質(zhì)”，就可以把非法變成合法，不受任何處罰，繼續(xù)在小區(qū)進行物業(yè)管理，繼續(xù)對楊先生實行報復(fù)。所以，希望在制定實施細(xì)則或其它相關(guān)制度時，能夠明確規(guī)定：對未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門先令其退出管理區(qū)域，然后再按《物業(yè)管理條例》第60條進行處罰。
二是關(guān)于保安阻攔楊先生進樓的問題。保安受物業(yè)公司的指使，以“沒有房屋產(chǎn)權(quán)證”為由阻止楊先生進樓，這是毫無道理的刁難。因為在北京市凡是買房、賣房、管房的人都知道，無論是現(xiàn)款買房還是貸款買房，都要從交清房款以后再經(jīng)過幾個月的辦理過程，才能拿到“房屋產(chǎn)權(quán)證”，況且“房屋產(chǎn)權(quán)證”又不是隨身攜帶的東西，不能當(dāng)“出入證”使用。《物業(yè)管理條例》第47條雖然規(guī)定了“保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。”但是，保安人員依然可以打著“維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序”的旗號，以“沒有房屋產(chǎn)權(quán)證”為借口，阻攔楊先生進樓。
北京電視臺的《第七日》，還有這樣一個報道：一位女業(yè)主的汽車輪胎在自家小區(qū)被扎4次，經(jīng)她連夜的蹲守，終于發(fā)現(xiàn)原來扎輪胎的竟是夜間巡邏的保安。保安不僅承認(rèn)小區(qū)夜間被扎的輪胎都是他們干的，而且理直氣壯地說：他們不交停車管理費，就該扎他們的輪胎。最后的處理結(jié)果，只是物業(yè)公司把這些保安解聘就完事了。
