上海市民程女士居住在武定路某小區(qū)內(nèi)一樓,由于廚房?jī)?nèi)連接二樓的污水管道彎管處滲水,導(dǎo)致程女士房間內(nèi)多處地方發(fā)霉變形,家具也被損壞。
程女士將二樓業(yè)主及物業(yè)公司訴至法院,要求他們共同賠償各類損失近12萬(wàn)元。
法庭上,二樓業(yè)主辯稱是樓上居民排出的污水堵塞彎管造成積水。物業(yè)公司則辯稱,公司是受委托臨時(shí)托管該小區(qū),小區(qū)業(yè)委會(huì)未與物業(yè)公司簽訂過(guò)合同,業(yè)主也不繳付費(fèi)用,本案屬相鄰糾紛,與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。
法院審理后認(rèn)為,二樓業(yè)主應(yīng)對(duì)房屋盡到善意的管理義務(wù)。而作為托管的物業(yè)公司,即使沒(méi)有簽合同,也應(yīng)盡到必要的管理職能。物業(yè)公司疏于管理,也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到,因物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè),面臨的矛盾糾紛本就十分突出,再加之目前物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)不完善,導(dǎo)致許多物業(yè)管理糾紛難以解決。像程女士這樣,與物業(yè)公司對(duì)簿公堂的,不在少數(shù)。
上海市民李先生以3000多元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一輛電動(dòng)車(chē),便將電動(dòng)車(chē)停放在小區(qū)的車(chē)棚內(nèi),每月向物業(yè)公司繳費(fèi)20元。2010年7月的一天,李先生發(fā)現(xiàn)停放在車(chē)棚內(nèi)的電動(dòng)車(chē)被盜,在向物業(yè)公司索賠未果后起訴,要求物業(yè)公司賠償損失3000元、誤工損失費(fèi)1600元。
庭審中,物業(yè)公司辯稱,竊賊是毀壞門(mén)鎖通過(guò)小區(qū)的消防通道將電動(dòng)車(chē)偷出的,致使物業(yè)公司無(wú)法察覺(jué)。因此,物業(yè)公司不該擔(dān)責(zé)。法院審理后認(rèn)為,物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的安全負(fù)有管理責(zé)任,物業(yè)公司疏于防范,致使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)受損,應(yīng)酌情承擔(dān)責(zé)任,據(jù)此判決物業(yè)公司賠償電動(dòng)車(chē)被盜的經(jīng)濟(jì)損失。
《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到,在上海市法院系統(tǒng)受理的民事案件中,涉及物業(yè)管理的有合同糾紛、相鄰關(guān)系糾紛、人身財(cái)產(chǎn)傷害糾紛、維修資金使用糾紛等等,而且案件數(shù)量在不斷上升。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、政府主管部門(mén)糾紛不僅類型多、形式新,亦大有蔓延之勢(shì)。
家住上海市浦東新區(qū)臨沂北路康樂(lè)花園小區(qū)的業(yè)主張先生向記者反映,“小區(qū)門(mén)口的一排車(chē)庫(kù)被人開(kāi)起了棋牌室和飲水站,飲水站門(mén)口堆滿了水桶,卡車(chē)日夜進(jìn)出,噪音不斷。業(yè)主多次向物業(yè)反映,但問(wèn)題一直沒(méi)有解決”。
上海市民吳女士說(shuō),從2008年起,她居住的普陀區(qū)祥和名邸別墅區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)違法搭建現(xiàn)象,且有愈演愈烈之勢(shì)。“整改令”發(fā)出過(guò),督查組也進(jìn)駐過(guò),但違法擴(kuò)建就是屢禁不止,物業(yè)公司根本管不了。“時(shí)至今日違法建筑依然存在”。
上海市有關(guān)部門(mén)的一份調(diào)查顯示,有近50%的受訪業(yè)主反映在自己的小區(qū)存在“居改非”現(xiàn)象。房地產(chǎn)管理部門(mén)的一名官員表示,“隱藏”在居民小區(qū)里的公司總數(shù)很難統(tǒng)計(jì),“居改非”的違法勢(shì)頭呈逐年上升趨勢(shì)。社區(qū)干部也反映,在不少小區(qū)內(nèi),居民在家中開(kāi)設(shè)棋牌室也很普遍,牌友們經(jīng)常徹夜大戰(zhàn),住在附近的鄰居常常不堪噪音騷擾。
《法制日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到,如今,無(wú)論是在一些新建小區(qū),還是老式小區(qū)里,普遍存在著讓物業(yè)公司難以管理的種種亂象。“我們上門(mén)勸說(shuō),人家比我們還要兇,根本做不通工作。”一名物業(yè)公司的管理人員說(shuō)。
“遍觀上海各小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)約,大多有個(gè)相同的毛病:目標(biāo)明確,辦法缺乏。比如針對(duì)外來(lái)人員管理、裝修規(guī)范、停車(chē)管理、電梯使用、綠化養(yǎng)護(hù)等問(wèn)題,只有規(guī)定,但沒(méi)有具體執(zhí)行措施。”上海市人大代表李貽明說(shuō)。
對(duì)于頻出的物業(yè)管理糾紛,上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)郭其敏說(shuō),雖然與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)林林總總,但有些新問(wèn)題還是無(wú)法找到相應(yīng)的法律法規(guī)予以解決。
上海律師宋安成建議,可以通過(guò)立法來(lái)明確行政管理與物業(yè)管理間的分工,盡可能減少物業(yè)管理盲區(qū)的出現(xiàn),讓小區(qū)管理的方方面面都有“法”可依。政府部門(mén)要加強(qiáng)行政管理的力度,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在沒(méi)有法律明確予以支撐的情況下,多思考和出臺(tái)一些人性化管理和服務(wù)的方式方法,另一方面,還應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的自治熱情和作用。
