隨著人們生活水平的提高以及房地產業的發展，越來越多的人通過購買二手房以改善居住條件或用于投資。而在二手房買賣中，由于相應的法律規范尚不健全和行政管理制度的缺欠，房地產中介公司在居間服務中存在著一些不規范操作，一定程度上影響了二手房市場的正常秩序，隨之引起了大量民事糾紛的產生。
案例回顧
2008年12月8日，張先生在某中介看好了海苑花園的一套二手房，房主出價53.8萬。張先生給中介打電話表示50萬可以考慮。中介說，為表誠意，也為他們向房主講價，必須簽訂《房地產買賣意向協議書》。填完后張先生繳納了5000元現金。當晚，張先生仔細核算了自己還款情況，發現自己尚無能力購買此房。次日，正準備給中介打電話說明情況，中介打來電話說賣主已同意以50萬元出讓。張先生說明了自己的情況，希望解除協議，但中介表示不可以。
為此，張先生提出了自己的異議：“(1)《協議書》只強調我的責任，卻沒有提及任何我應享受的權益。也就是說，簽了協議后，我要么買房、要么交5000元，沒有別的出路。(2)《協議書》只有兩聯(既然是買賣雙方及中介的三方協議，應是三聯)，規定賣主在第一聯簽字即為生效，但第二聯上明明有與第一聯相同的‘賣方確認’區，可見，沒有給買方留出退出余地。(3)《協議書》中‘意向金轉定金’應是買賣雙方及中介的三方協議，但卻成了中介和賣方的協議。(4)《協議書》中賣主享受意向金轉定金5000中2500元的權益，但此協議書卻規定由中介代賣主保管此項金額，也就是說，賣主在不知情的情況下，有可能享受不到自己的權益。《協議書》雖名為《房地產買賣意向協議書》，但實質上仍是違禁的“房地產買賣定金協議書”。
案例分析
陷阱之一：“違約金”
在中介公司制作的格式合同中，往往會設定“房地產買賣合同的簽約期限，如果買賣雙方在約定期限內不能簽約，那么就必須承擔違約金”，但是在格式合同中相應的條款中又故意規避了中介公司自己應盡的義務，比如對房屋是否已有產權證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區中必須告知的與居住相關的情況的告知義務等等。在此情況下，買賣方往往因發生諸多分歧而不能按期簽約，此時中介公司就會索取違約金，要求買方承擔不簽訂房屋買賣合同的違約責任，令買方叫苦不迭。
律師提醒：居間合同設立的是中介和委托人之間的權利義務關系，不能對委托人設定必須簽訂買賣合同的義務，房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同，取決于雙方能否對買賣條件達成意向一致，因此設定簽訂房地產買賣合同的期限的條款屬于無效條款，如果居間合同中加重合同對方的責任、排除對方的主要權利，或者減輕或者免除中介公司自己的義務的格式條款同樣是無效的。
陷阱之二：“意向金”
許多中介公司不與買方簽訂正式的居間合同，采用《房地產買賣意向協議書》要求買方支付一定數額的意向金“以示購買誠意”，同時要求買方單方面在協議書上簽字。一旦中介公司收到該筆費用后都會利用它牽制委托人，使其不得不簽訂買賣合同。同時中介在賣方不知已收取意向金的情況下，再與賣方“侃價”，收取差價。此時中介可謂旱澇保收，即使交易不成，也可以以種種理由拒絕退還買方的意向金。
律師提醒：中介公司不能以《房地產買賣意向協議書》取代正式的《居間合同》，如果需要簽訂協議書，則必須經雙方就房屋交易的基本條件如價款、權屬、房屋正常居住使用條件等協商達成一致時才能簽定，未經協商的協議書，誘使或者迫使買方單方簽字的協議是無效的，或者是應當被解除的合同。
置業提醒
購買二手房要多查、多看、多咨詢
二手房不同于一手房，購買時應該更加注意，特別是涉及到三方條款的問題時，購房者應特別注意。在這里提醒消費者，不平等條款主要出現在房地產合同的補充協議和附加協議里，購房時需對這些補充協議加倍小心;保存好購房的各種書面材料，若是復印件則要求房地產商蓋章;如果交房時房產不符合要求，應拒不接收;遇到不清楚的地方，應多請教專業人士或法律人士。此外，對形形色色的房地產廣告要有冷靜思考。
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