甲與乙簽訂租房合同，甲將一店面房租給乙經營茶莊，租賃期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2萬元，以后每年遞增10%，等等。簽約后雙方各自履行了義務，乙添置設備，領取營業執照后進行經營，至1998年9月8日，乙將茶莊以財產租賃的形式轉租給丙，時間一年，至1999年9月8日。茶莊設施租賃金額人民幣45000元，支付給乙方。其中對房屋租金乙、丙約定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交給甲，等等。甲對乙、丙轉租賃協議認可，并為乙、丙到公證處公證該協議出具了書面函。后因丙未重新辦理工商登記以及未按時向甲支付房租，甲向乙請求支付未果。甲向法院起訴乙，要求乙支付租金。一審判決認為乙、丙轉租協議因得到甲的同意，乙、丙協議中約定丙直接將租金交付給甲，應認定丙對甲負有交付租金的義務，從而免除乙向甲交付租金的義務，故甲向乙請求支付房屋租金沒有法律依據，判決駁回訴訟請求。二審認為，乙與丙在乙租賃期內訂立轉租協議，該轉租行為得到出租方甲的同意，故應認定出租人(甲)與轉租人(乙)雙方對轉租期內的租金支付等重新作了約定，故甲無權再向乙主張轉租期間的租金，維持一審判決。
該案涉及以下幾個問題：
1.轉租與租賃權的讓與之區別;
2. 出租人請求權的行使;
3. 乙是否已退出租賃關系，對丙未支付租金的義務承擔什么責任。
法理探析：
我們先從轉租和租賃權讓與說起，大多數國家將其與轉租一同加以規定，我國《合同法》沒有規定。因此有人主張適用轉租的規定，也有人認為可以適用《民法通則》第91條的規定和《合同法》第五章關于“合同的變更和轉讓”第79條、88條、89條之具體規定。我認為這是不妥的。如果對租賃權讓與的認識及性質定位不準，在司法實踐中很容易引起混亂。因為租賃權的讓與并非僅是合同債權的讓與，而是包括支付租金義務等多項合同義務在內的一種法律地位的轉讓。故租賃權的轉讓不應根據債權讓與的法律規定來判斷，而應根據合同債務轉讓的規定來確認，即債務人將合同義務的全部或部分轉移給第三人的，應當經債務人同意。
轉租與租賃權的讓與區別主要有：其一，從法律性質來分析，轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，租賃權讓與為承租人法律地位的轉讓，往往表現為租賃債權的轉讓，實踐中往往與營業財產一并轉止，往往成立資產及經營權的轉讓合同關系。故合同性質不同。其二，從當事人之間法律關系分析，轉租后轉租人仍享有租賃權，并未退出原租賃關系，同時轉租人與次承租人之間又產生新的租賃關系，轉租人在租賃物上為次承租人設定新的租賃權。而租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人于轉讓租賃權之后，退出租賃關系，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。其三，從法律關系的內容分析，轉租中，次承租人對于(轉租人)支付的是租金，一般分期進行;租賃權讓與，受讓人對于作為轉讓人的承租人，一般須一次性給付對價;轉租中，兩個租賃合同的條件可以不同，租賃權的讓與中，受讓人承受出讓人的地位。
從上述案例分析，乙與丙約定在丙轉租的一年中租金由丙直接支付給甲，且乙又將自己承租期間添附的營業財產一并轉讓，似乎是一種租賃權的讓與，但甲與乙之間的租賃合同并未終止，租賃期間并未終結，乙并未從與甲之間的租賃關系中退出，因而，丙沒有取代己的地位，丙與乙之間只是轉租關系，而不是租賃權讓與。但該案的爭議問團是，乙、丙之間關于租金支付方式的約定，由于甲的事前認可，是否意味著乙已免除其義務或如二審所認定，是三方的重新約定，故乙可以免除支付租金的義務。筆者認為，一審、二審的認定，是典型的形而上學，是舍本求末，沒有從甲、乙、丙之間形成的法律關系去探求適用法律的門徑，因而是值得研究商討的。顯然，關于丙將轉租房屋的租金支付給甲的約定，只是乙、丙之間轉租協議的一個重要條款，這一條款并沒有改變該轉租協議的性質，作為承租人(轉租人)己仍然承擔著因丙而應負責的事由所產生的損害向甲(即出租人)負賠償責任或連帶責任，這是一種無過錯責任。當丙沒有按照轉租協議履行向甲支付租金的義務時，乙對此毫無疑問地對甲承擔賠償責任，甲向已行使請求權，自無不當，法院駁回甲的訴訟請求于法無據。
甲是否可徑向丙行使租金請求權呢?第一觀點認為不能，按照合同相對性原則，甲、丙之間不存在直接的法律關系，丙可以拒絕履行。第二種觀點認為，從保護出租人利益出發，加之轉租合同對租金有特別約定，故甲可直接向丙行使訴權，這時丙可以成為被告而不是第三人。筆者傾向于第二種觀點，因為租金乃租賃合同的核心條款，乙、丙之間的特別約定，使丙負有向甲支付租金的義務，基于這一特別約定，甲自然可以直接向丙行使訴權，此時，丙因這一特別約定而喪失對抗權。
甲是否可以同時向乙、丙行使請求權呢?對此也是有爭論的問題，對于普通的轉租合同，出租人對次承租人當然不存在租金請求權。但該案中，有人認為甲可以起訴丙的同時，主張己為連帶清償，故丙、乙可同為被告，對丙的請求是基于乙丙之間的特別約定，對乙的請求是基于乙是轉租人的地位，故丙、乙可為共同被告。筆者傾向于這一觀點。但甲起訴乙的同時能否起訴丙呢?對此筆者持否定態度，當甲選擇己起訴之后，他便喪失了同時選擇丙的權利，丙在訴訟中的地位便不復產生。因為丙既不可能因為己不履行合同義務而成為被告，更不會因此成為第三人。
爭議主張：
轉租中是否存在不當得利，實踐中頗有爭議，理論上也莫衷一是，我國《民法通則》第92條規定：“沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得不當利益返還受損失的人。”作為債的發生根據之一，不當得利系一項法律事實而非民事法律行為，不當得利之債完全是基于法律的直接規定而非當事人的意思而產生。
轉租中是否存在不當得利，傳統民法理論毫無疑問持肯定態度，我國《民法通則》第91條“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利……”，該規定一般被視為對轉租不得牟利的法律適用原則，曾經產生了無數個轉租合同無效的判例。顯然，這一明顯帶有計劃經濟鉻印的祛律規定，今天看來已十分不合時宜。因此，不少省高院以“審判紀要”或座談會紀要的形式對此作出了修正。這一法律原則，從保護社會經濟流轉穩定性和計劃性出發，保護物的靜止安全狀態，但顯然不符合租賃合同本身內在價值取向，違背了市場經濟的基本法則，隨著市場經濟的發展，這一法律規定在司法實踐中必將逐漸地被揚棄。但轉租是否存在不當得利，我們仍然要分別合法轉租和不合法轉租兩種狀態下進行考察，先研討合法轉租的情況。
讓我們通過具體案例進行剖析。某甲與某已簽訂一房屋租賃合同，某甲將二室一廳的一套公寓房以年租金4000元的價格租賃給某乙，租賃期5年。2年后，某乙欲轉租其中一室，某申同意后，某乙將其中一室轉租給某丙，期限三年，年租金4000元。當某甲得知該租金價格后，與某乙商量變更原租賃合同，欲收回一室，租金不變，某乙拒絕。某甲遂向法院起訴，要求已返回國轉租而獲利部分。對該案處理有二種絕然不同的觀點。第一種觀點認為，當承租人征得出租人同意將租賃物一部或全部轉租于他人時承租人(轉租人)取得了對租賃物的處分權，因此，其轉租行為對出租人既不構成無權處分，也不造成損害，其轉租“漁利”，自然合法合理。第二種觀點認為，承租人(轉租人)通過轉租獲取的超過其原租金的一部分利益，應屬于不當得利。其理由主要有二，一是出租人是租賃物的原始處分權人，二是轉租人可以轉租獲利，為什么出租人不可以直接通過出租而獲利呢?
我認為，第二種觀點在理論上是站不住腳的，在實踐上是十分有害的。就上述案例，我們可以作出以下分析判斷：顯。甲、乙之間租賃合同合法有效，對雙方有拘束力。2.乙基于該租賃權，對抗甲之變更合同的請求。3.乙在五年的租賃期內因支付租金這一對價，從而獲得了甲之二室一廳這一租賃物的占有、使用收益權。4.乙的轉租征得了甲的同意。5.乙轉租后在獲取較高租金的同時。自己也要忍受生活上之不便(因空間縮小了，居住人口增加了)。如果認為甲是租賃物之原始處分權人，就可以不顧合同關系的存在，單方面地去追求利益的話，那么《合同法》規定的人們經濟交往中的誠實信用原則、合同嚴守原則以及禁止權利濫用原則又將如何發揮規范市場主體的作用呢。顯然，甲的請求明顯違反了上述之原則，特別是違反了禁止權利濫用原則，合同當事人在享受合同約定的權利的同時，也必須履行合同約定的義務，當甲按約收取租金后，他便同時喪失了出租房的占有、使用、收益權，這一權利義務的設定，對甲、乙均有拘束力，不得隨意變更，假如法律認可甲的隨意變更、勢將造成經濟生活中利益主體活動的無序性。
乙轉租獲利的合法性在于，首先他因征得出租方的同意而取得了對租賃物的處分權;其次，該轉租行為是基于自身的租債權設定的一個新的租賃權;再次，乙在支付租金的同時獲得了對租賃物占有、使用權，基于這二項權利，可為收益權，自無不當之處。假如乙、丙轉租造成房屋結構破壞等情況，也自有租賃合同的具體規定加以規范，完全不適用不當得利原則，不構成不當得利之債。我國《合同法》第225條明確規定“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有……。”
不合法轉租之獲利部分是否構成不當得利。在理論上也還是有爭議的，最典型的莫過于王利明先生對這一觀點的先后不同認識。王先生目前比較傾向和認同的是對此持肯定觀點。他認為“因承租人無權通過轉租而獲取利益，因而對于承租人的獲得扣除了租金部分的剩下的收益部分，可作為不當得利而向出租人返還。”但在80年代末90年代初，王先生的觀點正好相反，在其“論返還不當得利責任與侵權責任的競合”一文中(見《民商法研究》第一輯法律出版社版P552)卻主張“值得注意的是，在租賃關系存在期間內，承租人非法轉租所獲得的收益是否構成不當得利?我們認為并不構成不當得利。既然出租人與承租人之間具有合法的租賃關系，則依據合同規定，承租人支付租金有權對租賃物進行使用收益，出租人對租賃物已不能行使使用收益權能。所以，承租人因違約轉租而獲取收益，并未致出租人重大損害……不得要求承租人返還不當得利。”該觀點與臺灣學者王澤鑒先生所持觀點有著驚人的一致。王澤鑒先生認為承租人違法轉租，非屬無權處分行為，且出租人與承租人有租賃契約關系存在，承租人支付對價而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權能，故承租人違法轉租并未致出租人受損害，從而違法轉租原則上應有租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請求債務不履行之損害賠償。無須藉助于不當得利請求權。
產生上述觀點分歧的原因在于對承租人違法轉租的行為是否侵犯出租人之所有權的認識不同。根據我國《民法通則》第72條將財產所有權的變動作為合同的直接效力，和《保同法》第51條規定的無權處分制度，結合《合同法》第224條關于“承租人經出租人同意的，可以將租賃物轉租給第三人。”之規定，可以明顯地看出我國債權法對無權處分制度的規定比較嚴格，根據上述我國法律的規定，承租人違法轉租在司法實踐中往往被認定為無權處分行為，且該處分行為侵犯了所有權人的所有權排他性權利權能、增加租賃物的占有鎖鏈，擴大有層次，致物的價值損耗的可能性加大，增加所有權人行使物上請求權之難度。基于以上規定和認識，在理論上和實踐上就有人認為違法轉租獲利部分符合不當得利構成要件，應屬不當得利，出租人即享有處分權的人可以行使不當得利請求權。
但筆者認為。違法轉租是否屬于無權處分行為，應該理性地看待這一問題，是否合法轉租，落腳點均在一“轉”字上，轉租是否合法，關鍵在是否征得出租人同意，既然承租人支付租金后取得租賃物之占有、使用權，那么承租人在租賃期內對租賃物的轉租，是基于租賃權對租賃物的處分，不應認為是無權處分行為。有人認為，是否經出租人同意，是判別轉租人是否經出租人授權而取得處分權的依據，這一觀點很勉強，顯然意思表示不是發生處分權變化的依據。此其一。其二，從不當得利構成要件看，違法轉租行為的獲利，是否必然致出租人利益之損害，也值得研究，出租人因與承租人之間訂有租賃合同。其獲取租金的同時，便喪失了對租賃物的占有、收益權，承租人轉租獲利并不必然導致其遭受損失也顯而易見，兩者之間并無因果關系。其三，從我國《民法通則》第91條的“不得牟利”，到《合同法》第224條“出租人可以解除合同”的立法變化，可以從中窺視我國法律對這一問題的認識也在深化和揚棄。其四，出租人對承租人違法轉租獲利，可以通過租賃合同本身來解決，可以解除合同終止租賃關系后，經行出租獲取更高的租金，來實現自己的利益業可追究承租人的違約責任，總之，出租人不能也不必通過返還不當得利這一救濟手段。
房屋轉租相關知識，推薦閱讀：
房屋轉租合同的效力
房屋轉租合同范本
房屋轉租知識
