咨詢熱線內(nèi)容 2006年1月，我將自己位于某小區(qū)的一套房產(chǎn)租給某投資公司使用，并與其簽訂了房屋租賃合同，并規(guī)定在租賃期內(nèi)，該公司可以自己名義將房屋轉(zhuǎn)租他人。2006年1月 10日，該投資公司和趙某經(jīng)過商議后又將房屋轉(zhuǎn)租給趙某使用，約定每月租金為2000元，租賃期為兩
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2006年1月，我將自己位于某小區(qū)的一套房產(chǎn)租給某投資公司使用，并與其簽訂了房屋租賃合同，并規(guī)定在租賃期內(nèi)，該公司可以自己名義將房屋轉(zhuǎn)租他人。2006年1月 10日，該投資公司和趙某經(jīng)過商議后又將房屋轉(zhuǎn)租給趙某使用，約定每月租金為2000元，租賃期為兩年。此外，雙方還約定： 自合同簽訂之日起10日內(nèi)，趙某向某投資公司支付租賃寸甲金6000元；如趙某中途退房，除寸甲金不予退還外，還應(yīng)賠償某投資公司因退租所造成的其他損失；每月租金在月底支付，如逾期未付，按逾期天數(shù)力口收應(yīng)付租金0．5％的滯納金；在租賃期內(nèi)，若趙某要解除合同，須書面提出申請(qǐng)，合同終止時(shí)，趙某如不能將租賃場所及時(shí)歸還，則從合同終止日的第二天起直到租賃場所歸還日止，向某投資公司支付相當(dāng)于租金兩倍的賠償款及其他費(fèi)用。合同簽訂后，趙某一家便搬到該房屋里居住。
在租住前期，趙某按時(shí)向某投資公司交納房租，雙方合作愉快。可是到2007年6月時(shí)，趙某沒有按合同約定便私自于6月20日通知某投資公司解除租賃合同。某投資公司以趙某違反合同約定，私自解除租賃關(guān)系為由，堅(jiān)持趙某履行合同義務(wù)，并且承擔(dān)違約責(zé)任。而趙某辯稱，某投資公司不是該房屋的所有人，他們之間所簽訂的合同無效，況且某投資公司是不能以他自己的名義簽訂房屋租賃合同的。為此，雙方發(fā)生了爭議。
請(qǐng)問：在租賃關(guān)系中，某投資公司能否以自己的名義與趙某簽訂房屋租賃合同?
律師專線解答
在上述事件中，趙某以 非產(chǎn)權(quán)人不能以出租人的名義簽訂房屋租賃合同 來主張租賃合同無效沒有任何法律依據(jù)，投資公司以出租人的名義簽訂的房屋租賃合同有效。
如您所述，該房屋租賃合同的主體是某投資公司和趙某，而某投資公司并非爭議房屋的所有人，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定，房屋租賃合同的出租人必須是房屋的產(chǎn)權(quán)人，非產(chǎn)權(quán)人以出租人名義簽訂的租賃合同無效。對(duì)此，不能片面地理解為非產(chǎn)權(quán)人不能以出租人的名義簽訂房屋租賃合同。在我國，非產(chǎn)權(quán)人出租房屋的行為也是得到現(xiàn)行法律承認(rèn)的，我國《城市房屋租賃管理辦法》第27條就規(guī)定： 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 根據(jù)該規(guī)定，在轉(zhuǎn)租法律行為中，盡管承租人并非是產(chǎn)權(quán)人，但是他可以在一定條件下以出租人的名義將租來的房屋出租給次承租人。
由此得出，某投資公司以出租人的名義與趙某簽訂的房屋租賃合同有效。
如前所述，某投資公司與趙某簽訂的房屋租賃合同合法有效。趙某未經(jīng)對(duì)方同意，擅自解除合同的行為顯然違反了合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)承租人以出租人名義簽訂的租賃合同何種情況下有效這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
簽訂房屋租賃合同就是為約束雙方，使合同當(dāng)事人依照約定享受權(quán)利和履行義務(wù)，所以承租人千萬不能為了一已之私中途退房而損害房屋出租人的利益。
若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。同時(shí)，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第32條的規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，具租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。
法律鏈接
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條
建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條
