行業研究員普遍認為在政策預期和樓市轉暖預期促動下，房地產股將迎來階段性行情。 近日國務院提出保增長的十項措施中，加快建設保障性安居工程被列在最前面。有建議認為，全國社保基金拿出二、三千億元，國家財政配套2000億元，再加上住房公積金及配套的銀行貸款，組成
行業研究員普遍認為在 政策預期 和 樓市轉暖預期 促動下，房地產股將迎來階段性行情。
近日國務院提出保增長的十項措施中，加快建設保障性安居工程被列在最前面。有建議認為，全國社保基金拿出二、三千億元，國家財政配套2000億元，再加上住房公積金及配套的銀行貸款，組成萬億基金，用來加速保障性住房建設，將一舉解決保障性住房經費不足的難題。
我們知道，房地產行業在固定資產投資中占有較大比例(約20%左右)，并且對相關產業的拉動力較強，是國民經濟的支柱產業，也是經濟發展的重要引擎。那么，在當前房地產景氣度漸漸回落的背景下，廉租房等保障性住房的啟動將產生怎樣的影響呢？
廉租房建設成拉動經濟新引擎
據統計，2007年房地產投資為2.5萬億，按照以往行業20%左右的平均增速，則未來行業投資的增量需要達到5000億左右，才能維持穩定增長。如果萬億的保障性住房建設在未來兩三年內完成，那么將可以在較大程度上維持房地產投資的穩定增長。
事實上，早在1998年，我國政府就提出廉租房建設。但到2006年底，全國還有145個城市沒有建立廉租房制度。按照有關規定，廉租房建設以地方財政投入為主。因此， 沒錢建 、 不愿建 是一直制約廉租房建設的 老大難 問題。
如果國家計劃拿出萬億資金來解決保障性住房經費不足的難題，那么廉租房建設進入發展快車道是不容置疑的。
另外，我國低收入人口的比例較高，對廉租房等保障性住房的需求是巨大的。按照建設部的數據，截至2006年底，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5%。也就是說，保障性住房的需求是目前供應量的37倍。
2009年廉租房市場前瞻
截至去年10月底，13個省轄市及各市下屬的縣(區)均已建立起廉租住房保障制度。2008年，江蘇省將首批供應10萬套政策房，并計劃用3年時間全面建成廉租房制度。
以南京為例，目前南京廉租房管理有3種保障方式，以租賃補貼為主，實物配租與租金減免為輔。政府所提供的廉租房源主要分布在南京各大經適房小區內，面積從40平方米至50平方米不等，租金為每月每平方米2.3元，低保家庭還可再減免70%，即低保家庭每月所需交納的廉租房租金每平方米僅為0.69元。
除此之外，全國一些主要的城市也公布了2009年的廉租房建設計劃。從公布的有關數據來看，北京、天津、上海等主要城市的投資額相對較高；具體分別是，北京850萬平方、天津705萬平方、上海市400平方、南京市280萬平方、廣州市200萬平方、濟南74萬平方、內蒙古30萬平方、成都23萬平方、西安7萬平方等。
帶來哪些投資機會
與公路、鐵路相似的是，廉租房的大規模建設也將給水泥、建材、機械等帶來巨大的需求；此外，房地產企業也將從廉租房建設中受益。
首先，政府作為保障性住房的發展商，不是為了取代市場機制和私人發展商，而是為了更充分地發揮市場的作用。經濟適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同的規定建房。
開發利潤方面，《經濟適用住房管理辦法》提出，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。廉租房與經濟適用房的性質相似，預計開發的利潤相差不大。
但有房地產的負責人透露，雖然經濟適用房政府規定的是3%的利潤率，但現在實行的是預售制度，回籠資金速度較快，開發商資金投入的回報率就比較高，會在10%利潤率以上。但如果成本控制得好的話，20%以上的利潤率還是有保障的。這基本上與一般的商品房開發的利潤率相近。
目前，萬科、富力、金融街等均有介入保障房市場的計劃。但整體來看，目前在保障房領域，大型國有房地產企業有政府關系及招投標優勢，那些大型民營房企想要參與到市場份額不斷擴大的住房保障建設中，難度仍然不小。
此外，根據《廉租住房保障辦法》規定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。對廉租住房建設將免征行政事業性收費和政府性基金，以降低其建設成本。如果一些房地產企業的土地儲備位于政府規劃的廉租住房建設區域內，將可能隨著被政府征用而有了價值重估的機會。
