在審判實(shí)務(wù)中，對(duì)房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時(shí)，對(duì)承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題是有爭(zhēng)議的，觀點(diǎn)有二： 觀點(diǎn)一認(rèn)為，承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，正如前文所引案例所持的立
在審判實(shí)務(wù)中，對(duì)房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時(shí)，對(duì)承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題是有爭(zhēng)議的，觀點(diǎn)有二：
觀點(diǎn)一認(rèn)為，承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，正如前文所引案例所持的立場(chǎng)。理由是：依照《合同法》第一百七十三條[[1]]和《拍賣法》第五十一條[[2]]的規(guī)定，出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制，即應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣法》，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則。在出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競(jìng)買。如承租人沒(méi)有參加競(jìng)買，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如承租人參加競(jìng)買，承租人應(yīng)當(dāng)作為普通的競(jìng)買人，適用《拍賣法》的規(guī)定，以最高應(yīng)價(jià)方能取得拍賣標(biāo)的物，而承租人則不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[[3]]如果允許行使先買權(quán)，則“應(yīng)買之人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買權(quán)人之結(jié)果。” [[4]]
觀點(diǎn)二認(rèn)為，在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競(jìng)買，如果第三人的出價(jià)與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。
筆者原則上同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分。《拍賣法》于1997年7月1日起實(shí)施，對(duì)于作為拍賣中介人的拍賣企業(yè)進(jìn)行委托拍賣作了具體規(guī)定，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣自己的財(cái)產(chǎn)的自行拍賣行為。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)利，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時(shí)，房屋承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不能簡(jiǎn)單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。否則，不但有違法之嫌，且也會(huì)落個(gè)以保護(hù)一種利益為名而損害在先的另一利益的責(zé)難。況且，即便是具有強(qiáng)制性的司法拍賣，法釋[2004]16號(hào)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條[[5]]和第十六條[[6]]也充分保護(hù)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)益。在民事拍賣中亦可予以參照?qǐng)?zhí)行。同時(shí)，允許行使先買權(quán)，應(yīng)買之人未必銳減，賣價(jià)亦未必偏低，只要充分保障參與競(jìng)買人的知情權(quán)，做好相關(guān)的解釋說(shuō)明工作，還是能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當(dāng)事人的利益的。
[1] 該條規(guī)定：“拍賣的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)以及拍賣程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。
[2] 該條規(guī)定：“競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開(kāi)表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交。”
[3] 參見(jiàn)王麗萍：《以拍賣的方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使及其限制》，載青島市中級(jí)人民法院網(wǎng): 理論調(diào)研 - 理論研討2004年11月10日。
[4] 王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版。
[5] 第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”
[6] 第十六條規(guī)定：“拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。”
