正文：樓盤租售階段常見法律問題
1、營銷廣告方案的合法性問題。
我國廣告法和《房地產廣告發布暫行規定》都明確規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。而實踐中，開展商或其委托的中介機構為了推廣樓盤，在廣告宣傳中作夸大描述，甚至是“無中生有”的現象并不少見，這種作法不僅將令開展商受到工商行政處罰；同時，亦會因此對購房人承擔民事責任，從而喪失了商機。
同時，廣告宣傳的“承諾性”應當引起開發商的重視，一旦該等文件作為合同附件，廣告即構成合同條款的一部分，開發商將可能因無法實現廣告內容而承擔違約責任。這種對“承諾性”的重視體現在一些地方規定中，如上海市房地資源局2001年2月26日發布的《關于規范商品房預定行為的通知》規定，廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不符的，開發商應當返還購房者支付的定金。
此外，對于一些特殊問題也出現了專門的規定。如《上海市房地產轉讓辦法》規定，對于預售商品房，開發商取得預售許可證后才可進行宣傳，并且在廣告中應注明預售許可證。
2、對購房人悔約產生的訂約定金的處理問題。
在有關定金的約定和處理上，需要注意如下幾個問題：
（1）約定規范化。“定金”是擔保法的特定概念，表述和含義應當清晰。實踐中，《認購書》通常是由開發商提供的格式文本，開發商經常將“定金” 寫作“訂金”“預訂金”“留置金”“擔保金”“保證金”“訂約金”等形式，這就容易產生對該款項理解上的誤解，按照對格式條款的有關規定，一旦就此產生爭議，法院將作出不利于開發商的解釋。同時，根據2000年12月13日實施的《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》，“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”可見，僅僅寫明“定金”一詞尚不足以適用定金罰則，當事人還應當在《認購書》中寫明定金罰則的全部內容。
（2）購房人悔約的處理。購房人因悔約而拒不簽約的情形經常發生。考慮到司法實踐中有重視保護小業主的傾向，發展商應當盡可能地掌握對方違約、己方沒有過錯的充分證據，從而使適用定金罰則有理有據。（可以**定金案為例）
3、售房合同中有關租金回報或其他形式投資回報的合法性問題。
2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》規定，“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。可見，開發商在做期房售后包租時一定要注意符合竣工條件，否則合同無效。
4、其它有關問題。
（1）補充條款的合法性問題。一些開發商在制作補充條款時，希望盡量減輕自己的義務，因而會導致一些約定與現行規定相抵觸，問題較為突出的是保修責任。
（2）對于購房人違約導致合同解除后，發展商與按揭銀行關系的處理問題。
（3）對于轉租合法性的確定。
（4）對于租房人拒付租金，不知去向，對房屋內遺留物的處理。
本文關鍵詞：樓盤租售,階段,常見法律問題
