法律上的“買賣不破租賃”的原則，是指“交易即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物”。簡單來說，如果房屋交易之前已被出租，那么房屋交易并不影響租賃合同的效力，所以新業(yè)主即便買到房也可能無法入住。
案例：購買已出租的房屋惹糾紛
郭某在2015年4月通過中介購買了仁恒G53公寓的一套二手房。正在歡天喜地地準(zhǔn)備入住時(shí)卻發(fā)現(xiàn)這套房子在出手前剛剛被出租了10年。此時(shí)，承租人蔡某聲稱，當(dāng)時(shí)該房業(yè)主借了外債，他作為擔(dān)保人幫業(yè)主還了錢，一共有500多萬元。為此，該房業(yè)主和其妻子約定將這套房子抵給他，由于怕業(yè)主變卦，蔡某才寫了這份租約，租期10年。按照法律上“買賣不破租賃”的原則，蔡某認(rèn)為自己租房子在先，郭某買房子在后，所以她有權(quán)租住這套房子10年，郭某面臨買了房子卻無法入住的局面。
分析：房屋信息要知曉，租賃買賣不能破
購房者在購買二手房時(shí)，需明確“買賣不破租賃”，因此，業(yè)主在租賃期間出售房屋，并不影響租賃合同的效力。
值得注意的是，具有法律效力的租賃合同必須備案，《城市房屋租賃管理辦法》第三章第十三條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第十四條規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，……到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。”
但在實(shí)際操作中，很少有租賃之后去辦理登記備案的，正如案例中的所謂“租賃”實(shí)質(zhì)上市不存在的，既沒有完備的租賃合同，也沒有實(shí)際支付租金。這樣的租賃在法理上是不成立的。
注意：提前了解房屋租賃情況，順利入住免糾紛
雖然以上案例中租賃不成立，但是在實(shí)際交易過程中經(jīng)常會有因房屋有租約導(dǎo)致新業(yè)主無法入住的情況，因此購房者需要特別小心，警惕“已出租”房屋交易風(fēng)險(xiǎn)：
1、提前了解房屋租賃情況，如著急自住，就應(yīng)避開有租約的房屋;
2、若交易房屋有備案的租賃合同，那么買方最好和賣方書面確認(rèn)交房時(shí)間、出租房屋孳息歸屬等問題，以便維護(hù)自身合法權(quán)益。
