作者：柳殿奎 門敬錄 發(fā)布時間：2008-12-09 08:09:43
國有單位甲有一臨街門面房，原租賃給乙、丙、丁（甲的下屬）三戶；2006年因乙、丙拖欠租金，甲又將該門面房全部租給丁個人，由丁個人負責收取房租，統(tǒng)一上交。后丁經(jīng)甲同意又與乙、丙分別訂立了租房合同。2007年5月，甲將該房屋拍賣給了戊。乙、丙得知后向法院起訴，要求確認甲與戊之間的買賣合同無效，乙、丙有優(yōu)先購買權(quán)。甲則辯稱，與乙、丙無租賃合同關(guān)系，乙、丙不存在優(yōu)先權(quán)，且已將賣房信息預(yù)先告知了乙、丙。戊則稱房屋是拍賣取得，完全有效。
房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體范圍：次承租人問題
房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是合同法上一項重要的制度，其不僅僅關(guān)系到對不動產(chǎn)的合理有效利用，而且涉及多方當事人利益的平衡和調(diào)整。但是現(xiàn)行立法規(guī)定卻過于粗疏，在審判中如果簡單處理，很容易使各方利益失衡，形成連鎖糾紛。
合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱民法通則解釋）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
相比合同法的規(guī)定，民法通則解釋較具有可操作性。但與實際發(fā)生的情形相比，上述規(guī)定遠遠無法規(guī)范現(xiàn)實中各種相關(guān)糾紛，如前述案中次承租人優(yōu)先購買權(quán)行使問題，需要進一步細化和完善。
一般情況下，承租人作為優(yōu)先購買權(quán)的主體并無爭議。但是現(xiàn)實中多發(fā)生的是承租人又將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，次承租人作為房屋的實際使用者，常常對房屋進行裝修，或通過經(jīng)營積累了一定的地理商業(yè)優(yōu)勢等無形資產(chǎn)。此情況下，次承租人是真正的承租人，保護次承租人的優(yōu)先權(quán)符合立法者的本意，次承租人應(yīng)當具有優(yōu)先購買權(quán)。而次承租人取得優(yōu)先購買權(quán)的前提是：1.所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的；2.所有權(quán)人默示同意轉(zhuǎn)租的（即所有權(quán)人明知轉(zhuǎn)租而不表示反對的，如果其反對可以立即通知解除租賃合同，則轉(zhuǎn)租合同自然對其無效）。
上述案例中，乙、丙作為次承租人，應(yīng)當具有優(yōu)先購買權(quán)，理由是：1.合同雖然具有相對性，但是法律規(guī)定了經(jīng)過出租人同意可以轉(zhuǎn)租，即轉(zhuǎn)租不損害出租人的利益，且經(jīng)過其同意視為對其有約束力，其在出賣房屋時應(yīng)當通知次承租人。2.從有利民生、保護弱者角度講，出租人、承租人、次承租人之間，次承租人處于弱勢地位，即次承租人更需要該房屋。出租人及承租人既然將房屋出租和轉(zhuǎn)租，其對房屋的需要僅限于以其為贏利工具。3.從有利于生活、生產(chǎn)，有利于物盡其用的角度講，次承租人可能對房屋進行了裝修，也可能經(jīng)過經(jīng)營形成了一定的商業(yè)無形資產(chǎn)，如果不予保護會造成損失。4.承租人將租賃物又出租給次承租人，不能視為僅轉(zhuǎn)讓了合同部分權(quán)利，而應(yīng)視為全部權(quán)利，包括優(yōu)先購買權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓。故應(yīng)當賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)。
另外，需要說明的是，如果房屋存在多個次承租人的，應(yīng)當把優(yōu)先權(quán)賦予最終實際使用房屋的次承租人。
房屋優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)
優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項權(quán)利，但是該權(quán)利的行使受諸多因素的限制，要對其進行有效的保護，并同時照顧到房屋所有人、第三人之間利益的平衡，就應(yīng)當明確該權(quán)利的性質(zhì)。目前較為常見的觀點有：（1）認為優(yōu)先購買權(quán)是“形成權(quán)”，即承租人可以單方意思表示使合同歸于消滅。（2）認為優(yōu)先購買權(quán)是“物權(quán)”，即認為其是法定權(quán)利且可直接對抗第三人。（3）認為優(yōu)先購買權(quán)只是優(yōu)先締約之請求權(quán)。
