未經出租人同意 房屋不得轉租他人
案例介紹：2004年4月，王某和新婚妻子前往某市打工，他倆很快在一家玩具廠找到了工作，并在工廠附近租了兩間住房，與房主陳某在租賃合同中約定：租期為一年，年租金3000元，交付房屋時一次性交清。
不久，王某的妻子懷孕，為了使妻子在妊娠及哺乳期間得到更好的照顧，王某將妻子送回了老家。王某覺得自已一個人住兩間房子是一種浪費，便將其中的一間以每月180元轉租給了同廠的老鄉李某。一次，王某上晚班時，李某邀了幾個朋友到租房內飲酒。當晚，李某大醉，連水龍頭也忘了關，導致房間內“水漫金山”，所鋪的木地板因受水浸漬，嚴 重變形，并滋生了霉點。
陳某發現后，十分痛惜，責問王某怎么未經他這位房主的許可便將房屋租給別人？王某說，他已向房主交清了一年的房租，在這一年內享有對該房屋的實際使用權，將房屋轉租給別人，不必經出租人同意。雙方為此發生爭執。
于是，陳某起訴到法院，要求解除租賃合同，收回房屋，并由王某承擔更換木地板的費用3500元。
經法院調解后，雙方當事人達成了如下協議：雙方繼續履行租賃合同至期滿止；由被告王某賠償原告陳某更換木地板的費用1800元；陳某同意王某在租賃合同有效期內將其中的一間房屋轉租給李某使用。
點評
本案涉及到房屋轉租的法律問題。房屋轉租，是指房屋承租人在租賃期限內經出租人同意，將所租賃的房屋再次轉手租給第三人使用的行為。有關法律、法規就房屋轉租作了明確的規定：《城市房屋租賃管理辦法》中規定：“房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。”“房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。”“申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、城市人民政府規定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。”
另外，《中華人民共和國合同法》中還規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”
可見，房屋轉租必須具備三個條件：一、經出租人同意，而且是經出租人書面同意，這是至關重要的前提條件。轉租是對原出租人房屋的處分，而承租人對房屋是沒有處分權的，只有征得出租人同意，轉租行為才有效；否則，就侵害了出租人的合法權益，其轉租行為也是無效的，出租人可以要求解除合同，由承租人賠償由此而對租賃物造成的損失。王某以其已交清了租賃期限內的房租，在租賃有效期內享有對該房屋的實際使用權，轉租房屋不必經出租人同意的抗辯觀點，有悖于法律的規定，是完全不正確的。二、轉租房屋應當訂立轉租合同，并按要求辦理登記備案手續。根據前述《城市房屋租賃管理辦法》之規定，我國對房屋租賃實行登記備案制度，簽訂租賃合同的當事人應當在合同簽訂后30日內，持書面租賃合同、房屋所有權證件、當事人的合法證件等向房屋所在地房地產管理部門登記備案。三、轉租的最后期限，應當在原租賃合同規定的期限內。在原租賃期限外，承租人是無權處分租賃物的，若擅自處分，就侵害了出租人合法的財產權益。
本案中，王某作為房屋承租人，未經出租人陳某書面同意，就擅自將所承租的房屋中的一間轉租給李某使用，依據上述法律、法規之規定，王某的轉租行為侵害了陳某的合法權益，是無效的。陳某要求解除租賃合同，收回房屋，并由王某承擔更換木地板的全部費用，是有事實和法律依據的。好在法官巧手定紛止爭，圓滿調解了此案，使各方當事人都較滿意，取得了較好的社會效果。
