案例一
2001年3月5日，張某租賃陳某商鋪房一間，租賃合同中注明租期五年，總租金81900元，一次性支付，雙方簽字后合同生效。2002年1月10日陳某以人民幣26萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋產(chǎn)權(quán)出讓給李某文，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。張某就此事與陳某協(xié)商，未果。遂將陳某告上法庭，要求人民法院判令陳某與李某文的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，并要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
法院經(jīng)審理判決：1.撤銷陳某與李某文簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同。2.張某在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
案例二
原告蔣先生承租了某房地產(chǎn)公司所有的某商業(yè)樓的一間房屋。房地產(chǎn)公司在沒有通知蔣先生的情況下就將整棟大樓出售。蔣先生認(rèn)為該公司侵犯了自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將房地產(chǎn)公司起訴至法院，要求確認(rèn)房地產(chǎn)公司與他人簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效。
對(duì)此，被告房地產(chǎn)公司給出的解釋是，公司賣的是整棟樓，不是單賣蔣先生承租的房屋。所以蔣先生不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
法院判決：被告的理由符合法律規(guī)定，市第二中級(jí)法院最終判決駁回蔣先生的訴訟請(qǐng)求。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部律師分析：承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在租賃合同的有效期內(nèi)，出租人出賣租賃物時(shí)，承租人依照法律的規(guī)定享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買人購(gòu)買租賃物的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受法律保護(hù)，根據(jù)《民通意見》第118條的規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣行為無(wú)效。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部風(fēng)險(xiǎn)管理中心專業(yè)人士提醒消費(fèi)者：承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)需在以下條件同時(shí)具備的情況下行使：1.存在合法有效的租賃合同;2.在同等條件下，即承租人與其他購(gòu)買人在標(biāo)的物(即出賣的房屋)、價(jià)款、支付方式等方面相同;3.在一定的期限內(nèi)行使。承租人在接到通知后的合理期限內(nèi)(《民通意見》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定為3個(gè)月內(nèi))未做購(gòu)買的意思表示或明確表示不予購(gòu)買的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但出租人需證明其已履行告知義務(wù)。
