擅自改變租賃房屋用途是指承租人不經(jīng)出租方同意，改變約定的租賃房屋用途，以致出租方有權(quán)解除租 賃合同的陷阱。通常租賃合同中會(huì)約定租賃房屋的用途，如住宅用、商用、生產(chǎn)用等等。房屋的不同使用方式，對(duì)其使用壽命和安全有重大影響，所以法律規(guī)定，承 租人不經(jīng)出租人同意，擅自改變房屋用途，如住宅用改為商用等，則出租方有權(quán)解除租賃合同，將出租房屋收回。
總之，承租人需要改變租賃房屋約定的用途時(shí)，應(yīng)征得出租方的同意。
房屋租賃應(yīng)當(dāng)明確房屋用途
其意義在于：一是可以限定承租人按照承租房屋的性能、用途正確使用該房屋。如果承租人違反約定造成房屋損壞的，應(yīng)賠償因此給出租人造成的損失。二是有利于承租人按約履行合同。如果承租人需要改變用途或在承租房屋上添加新用途時(shí)，應(yīng)征得出租人同意，并重新協(xié)商租金。三是承租人應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定，正確使用房屋，不得擅自改變房屋性質(zhì)，更不得從事非法活動(dòng)。由于房屋的用途是按其設(shè)計(jì)功能確定，凡屬專用房屋，如廠房、倉庫、商店、學(xué)校等，只能按其設(shè)計(jì)功能確定用途，而非專用房屋，可由租賃雙方根據(jù)使用需要確定用途。同時(shí)為維護(hù)房屋租賃者的權(quán)利，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃備案的管理，按房屋設(shè)計(jì)用途和房屋所有權(quán)證上注記的用途租賃，予以登記備案。不得擅自將住宅用房改為非住宅用途;也不得擅自將非住宅改為住宅用途。
能否改變租賃房屋的使用用途
房屋的使用功能，源于房屋建設(shè)用地的土地用途，也就是土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓(或轉(zhuǎn)讓)合同規(guī)定的土地用途。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓(或轉(zhuǎn)讓)合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。這一規(guī)定是對(duì)土地使用者改變土地使用權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
《上海市房屋租賃條例》規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。承租人需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。
承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。
因此，出租方擅自改變房屋使用功能進(jìn)行出租而簽訂的租賃合同，或出租方和承租方共同改變房屋使用功能未得到政府主管部門批準(zhǔn)的租賃合同，違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效合同。
