所謂租賃合同的默示更新，是指租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，法律即推定租賃合同當(dāng)事人之間續(xù)簽了租賃合同的法律現(xiàn)象。租賃期間屆滿，租賃合同即宣告終止。承租人負(fù)有向出租人返還租賃物的義務(wù)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人歸還租賃物。如果當(dāng)事人之間愿意維持原來的租賃關(guān)系，可以重新簽訂租賃合同，此種行為稱為租賃合同的續(xù)簽，又稱為租賃合同的明示更新。
但是，在現(xiàn)實(shí)生活中也可能出現(xiàn)這樣的情況：租賃合同終止之后承租人繼續(xù)占有、使用租賃物，承租人也并未請(qǐng)求承租人返還租賃物，同時(shí)當(dāng)事人未對(duì)是否續(xù)簽租賃合同進(jìn)行協(xié)商。對(duì)于這類情況，《合同法》規(guī)定，“原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”
關(guān)于租賃合同的默示更新，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(1)原租賃合同終止。(2)承租人在租賃合同終止后繼續(xù)使用租賃物。(3)出租人對(duì)于承租人繼續(xù)使用租賃物的事實(shí)沒有提出異議。但是大家應(yīng)當(dāng)注意，租賃合同默示更新后所產(chǎn)生的合同為不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，只是應(yīng)當(dāng)給對(duì)方預(yù)留合理的準(zhǔn)備時(shí)間。
律師分析：
房屋租賃合同作為一種有名合同，法對(duì)此有明確的規(guī)定，《合同法》第215條規(guī)定：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃;第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。從上述法律條文可以看出租賃期滿后的默示續(xù)租應(yīng)視為不定期租賃合同，但是現(xiàn)實(shí)生活中存在很多在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限的，這一約定在法律上的效力如何就是本文討論的重點(diǎn)。
在私法領(lǐng)域，意思自治是很重要的法律原則，也稱為私法自治，民事主體依法享有在法定范圍內(nèi)的廣泛范圍內(nèi)的行為自由，并可以根據(jù)自己的意志產(chǎn)生、變更、消滅民事法律關(guān)系。根據(jù)意思自治原則，法無(wú)明文禁止即為自由。也就是說只要不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，國(guó)家就不得對(duì)其進(jìn)行干預(yù)。行政機(jī)關(guān)也不得限制和干預(yù)民事主體依據(jù)民事基本法律享有的財(cái)產(chǎn)自由和人身自由。 依據(jù)這一理論，合同當(dāng)事人可以在合同中約定任何不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的條款，也就可以推斷出合同當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限。
在法理學(xué)中，自由既意味著法以確認(rèn)、保護(hù)這種行為能力為己任，使主客體達(dá)到一個(gè)和諧的狀態(tài)。從法的本質(zhì)來說，自由是法的最高價(jià)值目標(biāo)。自由是評(píng)價(jià)法律進(jìn)步與否的標(biāo)準(zhǔn)。 法律最本質(zhì)的價(jià)值是自由。法典是用來保衛(wèi)、維護(hù)人民自由的，而不是用來限制、踐踏人們自由的。形式上徒有合法的權(quán)威，實(shí)質(zhì)上背離自由要求的法律，是“惡法”。正如馬克思所說：法典是人民自由的圣經(jīng)。從上述理論可以看出合同自由應(yīng)該是法律所保障和所追求的價(jià)值目標(biāo)，進(jìn)一步可以推斷出合同當(dāng)事人可以在合同中自由約定合同的內(nèi)容，合同當(dāng)事人在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限是合同當(dāng)事人自由約定合同的內(nèi)容應(yīng)有之意。
綜上，筆者認(rèn)為，房屋租賃合同當(dāng)事人可以在合同中自由約定不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的條款。合同當(dāng)事人在簽訂的租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限是不違反法律的強(qiáng)制性的規(guī)定，依據(jù)上述理論，這一約定是符合法律規(guī)定的，應(yīng)該是具有法律效力的。合同當(dāng)事人在簽訂的租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限并不違反合同法的強(qiáng)制規(guī)定，所以，筆者認(rèn)為當(dāng)事人在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限是合法有效的，法律應(yīng)該對(duì)此予以確認(rèn)，以便當(dāng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)中有此類糾紛時(shí)，能有明確的法律依據(jù)。
房屋租賃合同范本
