租賃房屋拆遷中承租人權(quán)益的保護(hù)
房屋拆遷是指拆遷人依據(jù)國(guó)家規(guī)定實(shí)施的房屋拆遷活動(dòng)，是被拆遷人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸于消滅的法律行為。租賃房屋拆遷是房屋拆遷活動(dòng)中涉及面較廣、矛盾相對(duì)集中、法律關(guān)系又比較復(fù)雜的一種極具典型意義的拆遷活動(dòng)。為了便于拆遷當(dāng)事人正確處理租賃房屋拆遷矛盾，維護(hù)承租人合法權(quán)益，依法推動(dòng)房屋拆遷活動(dòng)的順利實(shí)施，律師試從如下幾方面對(duì)租賃房屋拆遷進(jìn)行初步法律解析。
一、房屋租賃概念簡(jiǎn)述
《房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。它包含了三層含義：一是明確了房屋出租的主體，即出租人主體資格，出租人為房屋的所有權(quán)人；二是明確了房屋租賃行為的法律表現(xiàn)形式，即：出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人享有房屋的占有、使用權(quán)；三是明確了承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律義務(wù)，即承租人應(yīng)當(dāng)向出租人支付租金。由此，房屋租賃行為應(yīng)當(dāng)包括房屋出租、承租使用和租金支付三個(gè)方面的特征。
二、房屋租賃行為合法性認(rèn)定
房屋租賃行為是房地產(chǎn)交易的一種表現(xiàn)形式，具體實(shí)施應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律規(guī)定。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定了9種禁止出租的情形。《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定了6種禁止出租的情形。因此，只要租賃行為不違反國(guó)家禁止性規(guī)定，履行法定程序，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其合法。在日常生活中，絕大多數(shù)的租賃行為都存在無權(quán)屬證書和未經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋用途的情形，特別是租賃合同簽訂后不依法登記是租賃市場(chǎng)普遍存在的問題，主要原因是房屋所有權(quán)人不愿意承擔(dān)因登記及交易而產(chǎn)生的法定稅費(fèi)，而大多數(shù)的承租人也未看到租賃活動(dòng)因此而產(chǎn)生的危害后果。就租賃登記而言，登記是租賃行為產(chǎn)生物權(quán)效力的必經(jīng)程序，根據(jù)《物權(quán)法》第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”的規(guī)定，設(shè)立房屋租賃用益物權(quán)，發(fā)生效力的重要條件是依照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，只有這樣，租賃行為才具有絕對(duì)權(quán)、排他權(quán)，否則由此產(chǎn)生的法律后果只能由法定義務(wù)人自行承擔(dān)。
三、租賃房屋拆遷過程中，承租人法律地位的界定
在房屋拆遷過程中，拆遷人、被拆遷人地位已非常明確，而承租人能否成為“當(dāng)然”的拆遷當(dāng)事人，還需依法予以認(rèn)定。我國(guó)拆遷法律規(guī)范中涉及的對(duì)承租人的補(bǔ)償安置，是指對(duì)法定適格的承租人而言，首先承租人主體適格應(yīng)當(dāng)取決于租賃行為是否違反國(guó)家禁止性規(guī)定；其次租賃行為是否已依法完成法定程序。有的人認(rèn)為只要租賃合同生效，無需辦理登記手續(xù)，承租人社會(huì)地位就已明確，應(yīng)當(dāng)作為拆遷當(dāng)事人予以確認(rèn)。對(duì)此，本人認(rèn)為，如果租賃行為未經(jīng)登記，就不具有對(duì)抗第三人的效力，即對(duì)抗拆遷人。建設(shè)部《關(guān)于貫徹城市房地產(chǎn)管理法若干意見的通知》第七條規(guī)定：“……凡是不適宜租賃的房屋應(yīng)不予登記，……”，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這里的“不適宜”是指違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定或不符合登記條件的情形，“發(fā)生效力”是指對(duì)世權(quán)的確定。因此，租賃行為的排他性、絕對(duì)性只有在依法辦理登記手續(xù)后，才會(huì)依法產(chǎn)生，也就是說出租人、承租人社會(huì)法律地位因此才能得到確認(rèn)，否則，盡管租賃合同有效，其物權(quán)變動(dòng)的社會(huì)效力也會(huì)歸于無效。對(duì)進(jìn)入拆遷過程中的租賃房屋，承租人主張自己的權(quán)利，只有在向拆遷人或相關(guān)管理部門提供租賃合同、登記備案證明和本人身份證明后，才能作為拆遷當(dāng)事人參與拆遷活動(dòng)。如果不這樣，承租人的合法利益就很難得到法律的支持和保護(hù)。
