如何辦理租賃權(quán)的抵押
房地產(chǎn)的租賃權(quán)能不能進(jìn)行抵押?在擔(dān)保法或是房地產(chǎn)抵押管理辦法等有關(guān)法規(guī)中，并沒(méi)有關(guān)于租賃權(quán)抵押的規(guī)定。房屋土地管理部門在辦理抵押登記時(shí)，只是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的抵押予以辦理登記手續(xù)，而并不對(duì)租憑權(quán)辦理登記。
那么，租賃權(quán)能不能夠作抵押進(jìn)行擔(dān)保？這個(gè)問(wèn)題較為復(fù)雜，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)租賃權(quán)不能抵押，也不能說(shuō)租賃權(quán)可以抵押，實(shí)際上租賃權(quán)的抵押是有條件的。
例如甲公司將乙公司擁有產(chǎn)權(quán)的廠房或大樓租下20年，一次繳清房租，并投資上千萬(wàn)對(duì)該廠房或大樓進(jìn)行裝修改造，然后進(jìn)行營(yíng)業(yè)（或作飯店，或出租寫字樓）；而甲公司現(xiàn)在欲將其租下的并進(jìn)行投資裝修的大樓作為抵押物抵押給金融機(jī)構(gòu)以做擔(dān)保。這種抵押活動(dòng)許多金融機(jī)構(gòu)都曾遇到過(guò)。
這樣的抵押實(shí)際上就是甲公司將其租賃權(quán)進(jìn)行抵押，租賃權(quán)本身就有其價(jià)值，并能產(chǎn)生增加價(jià)值。問(wèn)題在于所有關(guān)于抵押的法規(guī)中都沒(méi)有關(guān)于租賃權(quán)抵押的規(guī)定。而且抵押要進(jìn)行登記，但作為租賃權(quán)的抵押到房屋管理部門去進(jìn)行登記時(shí)就會(huì)遇到麻煩，因?yàn)榈盅旱怯洺绦蚴欠ǘǖ模赓U權(quán)的抵押登記又行不通。
如果真遇到該種情況，就需要原房產(chǎn)所有權(quán)單位乙公司予以協(xié)助，甲乙公司共同與金融機(jī)構(gòu)簽定一份房產(chǎn)抵押合同。因?yàn)榧坠疽呀?jīng)對(duì)乙公司原有房產(chǎn)進(jìn)行投資裝修，使原房產(chǎn)的價(jià)值大大增加，所以該房產(chǎn)租賃權(quán)的抵押實(shí)質(zhì)上是一種房產(chǎn)抵押，即甲公司要以乙公司同意抵押該房產(chǎn)為前提。只有這樣，抵押的登記手續(xù)才能完成，否則，租賃權(quán)的抵押只能是紙上談兵。
租賃權(quán)的抵押是非常復(fù)雜的，應(yīng)該說(shuō)目前在法律上仍是個(gè)盲區(qū)，在抵押過(guò)程中會(huì)遇到一些法律障礙。但在實(shí)際生活中，確實(shí)又有許多類似甲公司的情況出現(xiàn)，而且有的租憑權(quán)確實(shí)有其本身的價(jià)值，而且有時(shí)租憑權(quán)收益頗豐。例如甲公司向乙公司租賃 20年期的大樓，每月租金100萬(wàn)元，經(jīng)裝修后再分別向外轉(zhuǎn)租出去，每月固定收取租金200萬(wàn)元，實(shí)際上租賃權(quán)的價(jià)值每月至少在100萬(wàn)元。
上述情況并不少見，對(duì)于這樣的租賃權(quán)抵押在法律上是否可行，怎樣簽訂抵押合同，怎樣辦理抵押登記，在法律上是值得深入探討的。
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