[問題的提出]
1983年11月17日，國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”1988年11月26日，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行< 中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則若干意見》）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”
上述法律、行政法規(guī)和司法解釋對(duì)承租人享有出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)作出了規(guī)定。但是，在民事審判實(shí)踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的請(qǐng)求：（1）有的承租人請(qǐng)求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。（2）有的承租人則請(qǐng)求人民法院判令依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成親的買賣合同關(guān)系。因此，對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和訴訟請(qǐng)求權(quán)的行使范圍如何理解？對(duì)當(dāng)事人不同的訴訟主張如何裁判？近年來，一些法院不斷提出了不同處理辦法，希望予以明確。
[最高人民法院民一庭傾向性意見]
最高人民法院民一庭對(duì)上述法律問題進(jìn)行研究后，形成兩種觀點(diǎn)。
多數(shù)人認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對(duì)出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有秀權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。將優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán)，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)必須要和所有權(quán)的保護(hù)有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對(duì)的權(quán)利，所有人出賣自己的所有物，應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據(jù)買賣不破租賃等原則，承租人的利益照常可以得到應(yīng)有的保護(hù)。對(duì)于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣人（所有人）提出的其他條件等。
少數(shù)意見認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)就是對(duì)所有人出賣出租房屋的限制性的權(quán)利，優(yōu)先權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含可以優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先權(quán)沒有實(shí)際意義，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院在判決時(shí)不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會(huì)有法律上的障礙。因此，承租人可以請(qǐng)求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請(qǐng)求判決。
