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房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力
發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:972 ℃

[問題的提出]

1983年11月17日,國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定:“房屋所有人出賣租出房屋,須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”1988年11月26日,最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行< 中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《民法通則若干意見》)第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”

上述法律、行政法規(guī)和司法解釋對(duì)承租人享有出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)作出了規(guī)定。但是,在民事審判實(shí)踐中,因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛,當(dāng)事人往往提出兩種不同的請(qǐng)求:(1)有的承租人請(qǐng)求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。(2)有的承租人則請(qǐng)求人民法院判令依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件,與出租人之間形成親的買賣合同關(guān)系。因此,對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和訴訟請(qǐng)求權(quán)的行使范圍如何理解?對(duì)當(dāng)事人不同的訴訟主張如何裁判?近年來,一些法院不斷提出了不同處理辦法,希望予以明確。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]

最高人民法院民一庭對(duì)上述法律問題進(jìn)行研究后,形成兩種觀點(diǎn)。

多數(shù)人認(rèn)為,根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定,承租人對(duì)出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利,具有秀權(quán)效力的表象,應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。將優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán),法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利,而不是保證買到的權(quán)利。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)必須要和所有權(quán)的保護(hù)有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對(duì)的權(quán)利,所有人出賣自己的所有物,應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利,不能過多干涉,因此,承租人不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋,只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴,依據(jù)買賣不破租賃等原則,承租人的利益照常可以得到應(yīng)有的保護(hù)。對(duì)于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解,不僅是價(jià)格條件,還包括付款條件,以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。

少數(shù)意見認(rèn)為,承租人的優(yōu)先購買權(quán)就是對(duì)所有人出賣出租房屋的限制性的權(quán)利,優(yōu)先權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán),考察其內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)包含可以優(yōu)先買到的權(quán)利,否則優(yōu)先權(quán)沒有實(shí)際意義,實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。另外,承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋,法院在判決時(shí)不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同,而是變更所有人與第三人買賣合同的主體,這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會(huì)有法律上的障礙。因此,承租人可以請(qǐng)求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋,法院可以據(jù)此請(qǐng)求判決。

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