如何認(rèn)定承租人是否已放棄優(yōu)先購買權(quán)
[案情]：2003年12月，A企業(yè)與B公司訂立財(cái)產(chǎn)租賃協(xié)議一份，約定B公司將其一處廠房及機(jī)器設(shè)備租賃與A企業(yè)經(jīng)營，期限為一年。合同履行至2004年9月，B公司就租賃合同期滿轉(zhuǎn)售廠房及設(shè)備事宜與A企業(yè)達(dá)成協(xié)議：A企業(yè)表示租賃期滿后不再續(xù)租，B公司擬以25萬元左右的價(jià)格整體轉(zhuǎn)售租賃物，A企業(yè)對該價(jià)格放棄優(yōu)先購買權(quán)，但同時(shí)表示如果以20萬元左右成交的話，則愿意購買。2004年11月，B公司與第三人簽定買賣合同，以22.5萬元的價(jià)格成交廠房和設(shè)備，之后第三人支付價(jià)款。2005年1月，A企業(yè)獲悉該交易消息，即訴至法院，認(rèn)為自己并未放棄成交價(jià)22.5萬元的優(yōu)先購買權(quán)，B公司具有規(guī)避法律的欺詐性，故而要求撤銷B公司與第三人的協(xié)議，行使優(yōu)先購買權(quán)，表示愿以22.5萬元甚至更高價(jià)格與B公司交易。
[評析]：本案所涉及的主要問題是如何確定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)的“同等條件”及“合理期限"?
所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下稱《民通意見》）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。”
承租人欲行使優(yōu)先購買權(quán)，須符合以下條件：承租人系合法的承租人；承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生在出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)；出租人出賣租賃房屋，應(yīng)及時(shí)通知承租人；承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。
因此，本案的爭議焦點(diǎn)集中體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
一、如何理解承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
“同等條件”是指承租人和第三人在購買爭議房屋上的條件相同，這是行使優(yōu)先購買權(quán)的核心條件。在我國學(xué)術(shù)界及審判實(shí)務(wù)上一般認(rèn)為，“同等條件”是指實(shí)質(zhì)條件的相同，即主要指價(jià)格條件相同，當(dāng)然也包括價(jià)款給付期限、方式等非價(jià)格條件的相同。如果出租人基于特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價(jià)格，此特殊原因應(yīng)能以金錢計(jì)算，并折合金錢加入價(jià)格之中，此即“實(shí)質(zhì)的價(jià)格條件”。 但在特殊情況下，也許還需要買受人具有房屋改造、開發(fā)建設(shè)資質(zhì)等。如政府有關(guān)部門對按城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改造，對某一規(guī)劃改造區(qū)內(nèi)的房屋只能出賣給有資質(zhì)的開發(fā)商，而不能出賣給一般人或企業(yè)，此時(shí)，購買人的資質(zhì)就是應(yīng)當(dāng)考慮的條件。這種情況下，承租人如不具有這種主體資格，其優(yōu)先購買權(quán)就相應(yīng)地受到限制。法律規(guī)定“同等條件”下具有優(yōu)先購買的權(quán)力，實(shí)質(zhì)上是讓承租人選擇對其最有利的條件來行使優(yōu)先購買權(quán)。
本案最終A企業(yè)是以低于向承租人B公司提出的價(jià)格條件的價(jià)格和第三人成交的，這是否意味著出租人未在“同等條件”下讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)呢？此時(shí)應(yīng)從出租人以低于原條件出賣時(shí)的主觀心態(tài)和基于的客觀事實(shí)來區(qū)別對待。一般來說，出租人在承租人不接受其出價(jià)而降價(jià)出賣的，對承租人仍構(gòu)成“同等條件”，承租人在低于原出價(jià)的價(jià)格條件下仍享有優(yōu)先購買權(quán)，這是承租人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)際利益所在。這同時(shí)就要求出租人以誠實(shí)信用原則來保障承租人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，如果出租人故意提出一個(gè)承租人不能接受的條件，或者和第三人串通設(shè)定條件使承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，而后以低于原條件的條件和第三人成交，此時(shí)出租人就具有主觀惡意。在這種情況下，承租人仍有權(quán)請求人民法院宣告該房屋買賣無效。如果降價(jià)是因?yàn)槌鲎夥课菀酝獾臈l件改變而引起的，即并非基于出租房屋本身價(jià)格變動(dòng)而產(chǎn)生，此時(shí)就應(yīng)認(rèn)為，此低于原價(jià)格的新價(jià)格不對承租人構(gòu)成了新的“同等條件”，承租人亦無權(quán)基于此新低價(jià)格主張優(yōu)先購買的權(quán)力。
