點(diǎn)評(píng)：
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，日常生活中房屋租賃越來(lái)越普遍，租賃關(guān)系也日趨復(fù)雜。為避免租賃轉(zhuǎn)租房屋后，因原合同解除遭受不必要的損失，引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際租賃人可在簽訂租賃合同時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：1、租賃轉(zhuǎn)租房屋一定要審查二房東（轉(zhuǎn)租人，即原承租人）有無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，轉(zhuǎn)租賃必須取得大房東（原出租人）同意，否則大房東可解除合同；2、為保證不因二房東拖欠租金被解約，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租賃合同也被解約，建議事先約定一旦發(fā)生此種情形，由實(shí)際承租人直接代替二房東向大房東支付租金，只將租金差額部分支付給二房東；3、如大房東同意，最好讓其在轉(zhuǎn)租協(xié)議上注明，如原租賃合同因故解除，實(shí)際承租人可以按轉(zhuǎn)租合同直接租賃大房東的房屋。
當(dāng)然，如果在事先無(wú)任何約定的情況下，轉(zhuǎn)租合同因原租賃合同解除而解除，實(shí)際承租人應(yīng)及時(shí)以二房東（轉(zhuǎn)租人）為被告向法院提起訴訟，切實(shí)保護(hù)自身權(quán)益。
案例
二房東不付租金 承租人被強(qiáng)制搬離
本以為簽訂了租賃合同,付了租金就理所當(dāng)然的租房用房，沒(méi)想到居然被合法地“趕出來(lái)”。近日，松江法院以有能力履行而拒不履行為由，強(qiáng)制實(shí)際承租人文某從涉案房屋中搬出。
年近40的文某從外地來(lái)滬做生意。2008年1月底，他看上了一處鋪面，并與某投資公司簽訂了房屋租賃合同，租期為一年。簽合同時(shí)文某得知，該公司只是二房東，但根據(jù)二房東與大房東的租賃協(xié)議，二房東有權(quán)在租賃期內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)租給第三方，于是他繳納了一年的租金1.1萬(wàn)元，保證金5000元。
然而正當(dāng)文某生意有所起色時(shí)，卻收到大房東的通知。由于二房東某投資公司一直不付租金，大房東已經(jīng)通過(guò)訴訟解除了合同，現(xiàn)法院判決二房東將房屋歸還。于是，大房東要求文某搬走。文某堅(jiān)決不同意，好不容易找了個(gè)鋪面，簽了合同交了錢(qián)，并且生意剛上軌道，豈能說(shuō)走就走？眼看房屋無(wú)法取回，2008年7月，大房東將文某告上法庭，要求排除妨害，返還房屋。
法院認(rèn)為，承租人經(jīng)出租人同意，可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，但轉(zhuǎn)租賃以承租人有租賃權(quán)為前提，租賃合同一旦變更、解除、終止，轉(zhuǎn)租賃合同隨之變更、解除、終止。因此，本案中，二房東的租賃權(quán)因租賃合同被解除而消滅后，文某就不能再向大房東主張租賃權(quán)，應(yīng)當(dāng)返還房屋。他因此遭受的損失可向二房東索賠。據(jù)此，法院支持了大房東的訴訟請(qǐng)求。
判決后，文某還是拒不搬離。故在大房東的申請(qǐng)下，法院依法執(zhí)行，強(qiáng)制開(kāi)鎖，責(zé)令文某將房中物品搬出。
相關(guān)法律鏈接――
我國(guó)《合同法》第二百二十四條第一款規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。
《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止。
