一、房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作?
1.關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題
在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還不現(xiàn)實。
2.北京交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表;(二)取得商品房面積實測技術(shù)報告書;(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”
對于這個《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時效進行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。
(1)對于北京交樓的第一個標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時都應(yīng)提供。
(2)對于北京交樓的第二個標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實測技術(shù)報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實施意見規(guī)定：
2003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時，應(yīng)向每個購房人提供《商品房面積測繪技術(shù)報告書》”。
2003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進行預(yù)售面積測繪的，竣工后的實測應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。
屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù);(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致;書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和分?jǐn)偳闆r的，在12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已預(yù)售的商品房預(yù)測和分?jǐn)偳闆r相一致。
(3)北京交樓的第三個標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套設(shè)施的交付承諾。
(4)房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這一點建設(shè)部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。
二、購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么?
1.可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé))，然后對要接收的房屋進行實地驗收。
2.在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：
(1)檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換;
(2)面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張;
(3)自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門反映;如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修;
(4)按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期;
(5)對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
