1、哪些事項(xiàng)需要由業(yè)主共同決定?
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定上述第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
2、在業(yè)主需要共同作出決定或分?jǐn)偨ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的費(fèi)用、分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益時(shí)，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計(jì)算?
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認(rèn)定：
專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
建筑物總面積，按照第(1)項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
3、在業(yè)主需要共同作出決定時(shí)，如何確定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)?
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)可以按照下列方法認(rèn)定：
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。
總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
