業(yè)主組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，是廣大業(yè)主行使業(yè)權(quán)的平臺，是業(yè)主對自己所有財產(chǎn)進(jìn)行管理與支配的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其建立與完善是民主進(jìn)程中的一個重要環(huán)節(jié)，是我國基層自治組織的一種嶄新模式。它的出現(xiàn)是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房商品化的直接產(chǎn)物，是市民維權(quán)意識和自我管理需求的體現(xiàn)。
對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的促進(jìn)作用
《規(guī)則》中的第二章、第三章，詳細(xì)研究和落實(shí)了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律法規(guī)，明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的社會作用、社會功能以及所承擔(dān)的社會責(zé)任，做到有法可依、和諧發(fā)展。強(qiáng)化了適用法律的可操作性。《規(guī)則》中第二章第十五條至二十九條、第三章第三十五條至四十八條，明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)和工作范疇，規(guī)范了操作程序，保障了全體業(yè)主的公共利益，同時《規(guī)則》還明確了對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督細(xì)則，加強(qiáng)各級政府職能部門對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。
同時，加強(qiáng)了業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法治“軟件”建設(shè)，培育業(yè)主的法律意識、參與意識和自主管理意識。作為業(yè)主自治組織的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的發(fā)展需要具有現(xiàn)代公民意識和社區(qū)意識，增加認(rèn)同感和歸屬感，關(guān)注公共事務(wù)，樂于奉獻(xiàn)，講究工作方法，從而使業(yè)主委員會真正成為業(yè)主的“家”。
強(qiáng)化了業(yè)主委員會統(tǒng)一管理的運(yùn)作機(jī)制
把業(yè)主委員會納入了相應(yīng)的管理軌道，密切配合、各司其責(zé)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會雖然是群眾自治組織，但它是一個松散的群眾組織，自我約束力和自制力比較弱。雖然《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予全體業(yè)主監(jiān)督、檢查、約束業(yè)主委員會的權(quán)力和行為，但對于大多數(shù)業(yè)主來說還是事不關(guān)己為好。所以在堅持業(yè)主委員會自行管理為主的前提下，《規(guī)則》中的第四章，明確了街道辦事處和政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)將其納入日常工作事項(xiàng)。
落實(shí)規(guī)范了街道辦事處、建設(shè)單位與房管部門的“指導(dǎo)”和“協(xié)調(diào)”角色。《規(guī)則》第四章第五十條至五十三條，明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會籌備、組成由街道辦事處牽頭，居委會、房產(chǎn)辦、派出所派員參加，建設(shè)單位協(xié)助，把好人員關(guān)，使籌備工作過程處于相關(guān)部門的掌控之下。在日常運(yùn)作的監(jiān)管方面，《規(guī)則》第四章第五十四條至六十條，突出了街道辦事處的綜合協(xié)調(diào)作用，突出了主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用，突出了居委會的實(shí)時監(jiān)督作用，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主委員會運(yùn)作監(jiān)管的制度化、規(guī)范化和長效化。
依法行政，及時化解矛盾。按照《規(guī)則》第四章第六十一條的規(guī)定，強(qiáng)化了屬地政府對社區(qū)管理的機(jī)制，建立由屬地政府組織的相關(guān)部門聯(lián)席會議制度，屬地政府負(fù)責(zé)針對社區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)、不同類型的物業(yè)糾紛，牽頭組織相關(guān)部門參加聯(lián)席會議商討應(yīng)對措施，將社會矛盾化解在萌芽狀態(tài)和小范圍內(nèi)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)未來發(fā)展的建議
首先，完善自身運(yùn)作機(jī)制，業(yè)主大會和業(yè)主委員會要完善選舉制度。要充分發(fā)揚(yáng)民主，讓業(yè)主們加深彼此之間的了解，通過宣傳、演講和社區(qū)基層組織推薦等方式讓業(yè)主們盡快地了解身邊的“能人”，如愿選擇所需要的業(yè)主委員會成員。其次，要明確業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。第三，要完善業(yè)主委員會的會議制度和換屆選舉制度。業(yè)主委員會要定期召開委員會議，研究決定重大事項(xiàng)；定期召開業(yè)主小組聯(lián)絡(luò)會議，了解業(yè)主對物業(yè)管理的意見和要求；定期召開業(yè)主大會，向業(yè)主們匯報工作，聽取意見和建議；適時對業(yè)主委員會成員進(jìn)行調(diào)整，做好換屆選舉。
另外，還應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會監(jiān)督、指導(dǎo)。首先，要建立業(yè)主對業(yè)主委員會的監(jiān)督機(jī)制。建全業(yè)主委員會相關(guān)工作制度，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，接受業(yè)主的監(jiān)督，對業(yè)主負(fù)責(zé)；其次，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會之間的業(yè)務(wù)溝通，物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會同有管理好小區(qū)物業(yè)的共同目標(biāo)，為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個舒適安寧的生活環(huán)境，物業(yè)服務(wù)公司利用自己的專業(yè)優(yōu)勢，協(xié)助業(yè)主委員會日常工作，如建立業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位例會制度，互通信息，檢查管理服務(wù)計劃的執(zhí)行情況，研究解決有關(guān)問題；在業(yè)主委員會作出決議時，從專業(yè)的角度提出意見和建議，給予必要的配合。
業(yè)主委員會主任或主要人員要專職，業(yè)主委員會主任（或負(fù)責(zé)人）是業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)人，對業(yè)主委員會運(yùn)作起關(guān)鍵作用。能正常規(guī)范運(yùn)作的業(yè)主委員會得益于其中“德才兼?zhèn)洹钡暮诵娜宋镆约八麄兊牧己貌偈睾凸ぷ髂芰Α？梢試L試通過市場化運(yùn)作，建立引入、培養(yǎng)“能人”的有效機(jī)制。例如：
①職業(yè)化制度。即讓業(yè)主委員會主任成為新興的職業(yè)，主任為專職人員，其他委員兼職，也可聘用專職工作人員。在輿論、政策上給予宣傳、激勵，讓這一職業(yè)成為新興行業(yè)。
②公開聘用制度。通過職業(yè)化帶動專業(yè)化，向社會公開物色、招聘業(yè)主委員會主任人選，再通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，實(shí)行聘任制，吸引高素質(zhì)人才，逐步提升業(yè)主的管理水平。
③培訓(xùn)、考試考核與注冊制度。從事業(yè)主委員會主任這個職業(yè)的人員，必須先經(jīng)過有關(guān)部門組織的相關(guān)考試，考試合格取得從業(yè)資格證和從業(yè)上崗證。同時加強(qiáng)對專、兼職業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，特別是相關(guān)的政策法規(guī)的培訓(xùn)，明確業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，擺正業(yè)主委員會在小區(qū)物業(yè)管理中的位置。人員培訓(xùn)可以由房產(chǎn)辦相關(guān)部門負(fù)責(zé)，房產(chǎn)部門同時負(fù)責(zé)審定相關(guān)的資質(zhì)，由業(yè)主委員會聘用，全職維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益，并向業(yè)主委員會全體會議負(fù)責(zé)，工作期間的收入由業(yè)主統(tǒng)一支付。
中共十七大報告指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提”，要“最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素。”上海要創(chuàng)建城市居住和諧社區(qū)，體現(xiàn)城市居住價值，采取有力措施，加快業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建進(jìn)程，使業(yè)主權(quán)益依法得到關(guān)注與保護(hù)，是真正體現(xiàn)安居樂業(yè)，促進(jìn)和諧發(fā)展、激發(fā)社會創(chuàng)造力的重要因素。
作者系上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理
