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近年來,隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展、住房體制改革的深化和房地產(chǎn)業(yè)的日益壯大,住房問題成為人們普遍關注的熱門話題。在這一背景下,關于業(yè)主權的研究引起了學界越來越多的關注,業(yè)主權概念的界定、業(yè)主權在物業(yè)管理中的運用等已成為目前學界廣泛討論的問題。本文將針對《物權法》及《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)則,對業(yè)主權的概念、內涵進行探討,進而重點解析業(yè)主權與物業(yè)管理權之間的沖突并提出相關的對策。

一、業(yè)主權的內涵及其法律化的價值

《現(xiàn)代漢語詞典》對“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者。”從法律的角度看,這里的業(yè)主可以認為是一種不動產(chǎn)的所有權人。但無論是在《物權法》中還是在《物業(yè)管理條例》中,業(yè)主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業(yè)所有者的習慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權的人,即物業(yè)的所有者。

關于業(yè)主的權利,2007 年3 月頒布的《物權法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”。但這一概念受到了一些學者的質疑,他們認為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”與社會生活中所稱的“業(yè)主權”不相對應,可能會在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會使得相關的權利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導致民法理論與社會生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”這一含混的語詞。[1]

業(yè)主權屬于物權的一種。物權是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權利”[2]。業(yè)主權可以說是基于對物(不動產(chǎn)) 的所有權而產(chǎn)生的權利,更狹義地說,是房屋的所有權人對其房屋及相關物所享有的占有、使用、收益、處分的權利。

業(yè)主權與建筑物區(qū)分所有權相比較,既有相通的地方也有其特有的性質。從學界對于建筑物區(qū)分所有權的界定來看,許多學者贊同德國學者貝爾曼提出的“三元論說”,其認為建筑物區(qū)分所有權,系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權、共用部分持份權以及因共同關系所生的成員權要素所構成的一種特別所有權。國內學者楊立新教授也認為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權,對共同使用部分享有互有權,以及相互之間對建筑物的整體享有成員權,而構成的建筑物所有權的復合共有。[3]而業(yè)主權是以所有權為核心并關聯(lián)到債權、繼承權,以救濟權為保障的多結構的權利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權利,其內涵尚顯狹隘:業(yè)主權的權利主體除了包括區(qū)分所有權人,還包括居住權人、承租人等其他與房屋占有、使用相關的主體;業(yè)主權客體除了包括在整幢建筑物內業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個規(guī)劃小區(qū)范圍內的與房屋相關的土地、道路、標識、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權除了包含區(qū)分所有權外,還包含非所有權形態(tài)的權利因素,例如基于租賃關系或居住權而獲得的對小區(qū)內物的占有與使用權。如果把業(yè)主權的概念界定為建筑物區(qū)分所有權,則會縮小業(yè)主的范圍。“業(yè)主權”事實上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權內涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權實質上是專有權、共有權和成員的管理權利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應包含成員管理權這一混合性權利,而平時在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權”則是以成員權為核心的權利,強調的是動態(tài)的權利運行。

業(yè)主權如果能明確地作為民事主體的一種法定權利,將有利于進一步保護公民(業(yè)主) 的財產(chǎn)權,有利于規(guī)范和完善我國的物業(yè)管理制度,有利于完善我國的物權法體系。首先,業(yè)主權的權利主體具有“私人”屬性,是擁有房屋所有權、使用權的自然人、法人及非法人組織。當我們充分維護保障了社會私人權利尤其是自然人的各種權利和利益時,社會利益本身便當然地得到了有力的維護與保障。[5]其次,業(yè)主權只有受到憲法、物權法以及相關法律法規(guī)的保護才具有合法性,因此,將業(yè)主權法律化有利于進一步保護私人財產(chǎn)權,也有利于進一步完善我國的物權法體系。再次,業(yè)主權的法律化可以使得法律規(guī)范更具有“親民性”。業(yè)主是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個概念,長期以來作為房屋產(chǎn)權所有人或相關權利人的代稱,已被群眾廣泛接受和使用,已成為社會經(jīng)濟生活中的一種習慣名稱。法律作為反映社會物質生活條件的法權關系的主要載體,將社會生活中被反復使用的“業(yè)主權”引入民法制度之中,是立法機關尊重社會生活中的風俗習慣、順應經(jīng)濟民主、遵從經(jīng)濟生活條件的恰當行為,也是立法者關注民生,關愛普通百姓生活,促進、發(fā)揚民法制度“親民性”風格的重要舉措。[6]

總之,業(yè)主權法律地位的確立,可以使業(yè)主權得到更好的行使與保護,可以使其與相應的權利更好地結合在一起,從而形成完整的法律關系。

二、業(yè)主權與物業(yè)管理權的沖突

目前,對于業(yè)主權的立法保護已經(jīng)受到越來越廣泛的關注。而在現(xiàn)實生活中,由于缺乏法律的規(guī)制,圍繞業(yè)主權出現(xiàn)了一系列糾紛和沖突,其中以業(yè)主權與物業(yè)管理權的沖突最為明顯。

(一) 物業(yè)管理的困境及制度缺陷

近年來住宅區(qū)中不同利益主體引發(fā)的摩擦和矛盾不斷增多,有的還成為影響社會穩(wěn)定的因素。其中有業(yè)主與開發(fā)商之間的利益沖突,有業(yè)主與相鄰業(yè)主之間的矛盾,有業(yè)主與小區(qū)公眾利益的關系協(xié)調問題,但最具代表性和普遍性的利益沖突,多發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理之間。

物業(yè)管理是在我國改革開放中新興的一個行業(yè)。這個行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展對于我國的經(jīng)濟建設、人民生活工作環(huán)境的改善以及提高城市管理水平和促進住宅小區(qū)的規(guī)范化發(fā)展起到了十分重要的作用。但隨著人民權利意識的日益覺醒,由傳統(tǒng)住房管理機構發(fā)展而來的物業(yè)管理企業(yè)與其服務對象——業(yè)主的矛盾卻日趨緊張。以上海市靜安區(qū)為例,2003 年靜安區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件159 件,較2002 年的65 件上升了144. 62 %。這一行業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的立法混亂之后,2003 年6 月8 日,國務院頒布了《物業(yè)管理條例》,這是我國第一部全面規(guī)定物業(yè)管理的行政法規(guī)。[7]《物業(yè)管理條例》的頒布實施,使我國的物業(yè)管理制度得以走上法制化的軌道,它較好地明確了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與相關部門、政府部門與相關企業(yè)之間的關系,特別是對業(yè)主在物業(yè)活動中的權利作出了一些規(guī)定。