摘要: 業(yè)主委員會是隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個新興組織，它是介于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理運(yùn)作的一個民間性組織，它在物業(yè)管理活動中起著極其重要的作用。
隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，廣大業(yè)主越來越關(guān)注對其自身權(quán)益的維護(hù)，因此對業(yè)主委員會的關(guān)注程度也日益提高。業(yè)主委員會作為一個新興的事物，是介于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，溝通業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，它代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它應(yīng)是代表廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。
業(yè)主委員會是伴著日益發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理領(lǐng)域的法制化、現(xiàn)代化而產(chǎn)生的。從世界范圍來看，自從 1908 年世界上成立第一個物業(yè)管理行業(yè)性組織 —— 國際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會（ BOMAI ）以來，物業(yè)管理就進(jìn)入了法制化、現(xiàn)代化的時代。我國的物業(yè)管理起步比較晚，我國的物業(yè)管理行業(yè)的法制化、現(xiàn)代化程度還相對落后，在其蓬勃發(fā)展的同時也呈現(xiàn)出不少的問題。
與計劃經(jīng)濟(jì)體制下由政府或企、事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理不同，現(xiàn)階段的物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，主要體現(xiàn)在它把以前不可能出現(xiàn)的業(yè)主自我管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合，呈現(xiàn)出一種新的發(fā)展態(tài)勢。
業(yè)主委員會的誕生徹底改變了過去對住宅區(qū)進(jìn)行管理的舊觀念，充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動性，讓業(yè)主自己進(jìn)行自我管理。它在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下行使以下權(quán)利 : 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況 ; 代替業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 ; 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ; 監(jiān)督業(yè)主公約實施 ; 履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。可以說，業(yè)主委員會的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場的競爭機(jī)制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會的法律地位也將得到更加明確的保障。總之，業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現(xiàn)自我管理的前提和關(guān)鍵。也就是說，沒有了業(yè)主委員會，也就缺少了物業(yè)管理的主體，也失去了物業(yè)管理賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自我管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。
但為何這樣一個有效的組織形式，在日常的運(yùn)作過程中會出現(xiàn)這樣或那樣的問題，甚至不能發(fā)揮它應(yīng)有的作用呢？
首先，問題主要就出在我國在一些相關(guān)法律法規(guī)的制定上面。從各地的立法情況看，雖然各地也相繼出臺了一些條例、法規(guī)，盡管也做了不同程度的努力，但由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)管理發(fā)展水平呈現(xiàn)的不平衡性，以及立法水平、執(zhí)法力度的參差不齊，使業(yè)主委員會如何在法律的框架下行使權(quán)利和義務(wù)的界限不清晰，同時也使各地人民法院在審理日益增多的物業(yè)管理民事法律糾紛案件時缺乏明確的法律依據(jù)，這就對人民法院依法保護(hù)各方民事主體的合法權(quán)益，維護(hù)法律的公正性、權(quán)威性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理立法研究與完善，加快立法進(jìn)程就顯得越發(fā)重要。
另外，目前存在的一些片面的認(rèn)識也對業(yè)主委員會的成立和運(yùn)作產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，它不僅會影響業(yè)主委員會的權(quán)威性與正常的運(yùn)行，更且為日后不必要的糾紛埋下了隱患。比如 : 有些人認(rèn)為，業(yè)主委員會就是一個可以借用實現(xiàn)個人私利的“權(quán)力機(jī)構(gòu)”，借助于它業(yè)主就可以隨意向開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)提出要求，業(yè)主也可以把任何事情都甩給他們而自己卻撒手了之 ; 還有的人認(rèn)為，業(yè)主委員會就是為與開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對抗而設(shè)立的 ; 也有人認(rèn)為，業(yè)主委員會在解決完業(yè)主所托付的問題之后就完成了任務(wù)，至于它何去何從就不干業(yè)主的事了 …… 其實，這些想法都是對業(yè)主委員會嚴(yán)重的誤解。之所以會出現(xiàn)如此多的問題和誤解，我想究其原因其最主要、最根本的就是人們對業(yè)主委員會作用的認(rèn)識不夠準(zhǔn)確。本文的開篇已經(jīng)明確指出，業(yè)主委員會應(yīng)是代表廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，所以它的產(chǎn)生與運(yùn)行就是為了起到業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通作用，通過依法對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、支持、協(xié)調(diào)、配合，使其所擁有的物業(yè)保值增值。
縱觀業(yè)主委員會的整個產(chǎn)生、發(fā)展的歷史及其特點，我們不難發(fā)現(xiàn)，它在當(dāng)今物業(yè)管理中所起到的重要作用。
