摘要: 隨著物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，物業(yè)管理領(lǐng)域的各種投訴、糾紛呈不斷上升趨勢(shì)。如何處理好物業(yè)管理工作中各方面的關(guān)系，是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵，而業(yè)主委員會(huì)在這一方面發(fā)揮著重要的作用。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，物業(yè)管理領(lǐng)域的各種投訴、糾紛呈不斷上升趨勢(shì)。如何處理好物業(yè)管理工作中各方面的關(guān)系，是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵，而業(yè)主委員會(huì)在這一方面發(fā)揮著重要的、無(wú)可替代的作用。
從世界范圍內(nèi)看，業(yè)主委員會(huì)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理領(lǐng)域的法制化、現(xiàn)代化而產(chǎn)生的。自從 1908 年世界上成立第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)性組織 —— 國(guó)際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會(huì)( BOMAI )以來(lái)，物業(yè)管理就進(jìn)入了法制化、現(xiàn)代化的時(shí)代。我國(guó)的物業(yè)管理起步比較晚，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)的法制化、現(xiàn)代化程度還相對(duì)落后，因而在其蓬勃發(fā)展的同時(shí)也會(huì)呈現(xiàn)出不少的問(wèn)題。
與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下由政府或企、事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理不同，物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，它把以前不可能出現(xiàn)的業(yè)主自我管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合，呈現(xiàn)出一種新的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
業(yè)主委員會(huì)在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下行使以下權(quán)利 : 負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。可以說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在物業(yè)管理市場(chǎng)中發(fā)揮著重大作用。
一、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與職責(zé)
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁，業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)著召集、主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，并受業(yè)主大會(huì)的委托，完成與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行合同，監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作中的糾紛等職責(zé)。
二、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)都是共同負(fù)責(zé)著一定范圍和區(qū)域內(nèi)的物業(yè)。也可以這樣講，業(yè)主委員會(huì)就是全體業(yè)主聘請(qǐng)的管家，而物業(yè)管理公司就是管家代表業(yè)主聘請(qǐng)的保姆。這樣，在客觀上就決定了他們之間特定的關(guān)系。
1. 雙方在地位上是平等的，雙方是在市場(chǎng)環(huán)境下，根據(jù)物業(yè)管理合同開(kāi)展的一種市場(chǎng)活動(dòng)，是委托與被委托的關(guān)系。因此，不存在管理與被管理，領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。
2. 雙方在工作上是合作關(guān)系，在物業(yè)服務(wù)合同中，很明確的規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，雙方是相互制約，但又是相互協(xié)作、相互配合的。比如 : 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理企業(yè)按計(jì)劃實(shí)施各項(xiàng)管理工作等，就是雙方協(xié)作、配合，共同為管理區(qū)域全體業(yè)主提供服務(wù)性管理工作的體現(xiàn)。
3. 雙方工作的目的是一致的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)工作的目的都是為給廣大業(yè)主提供一個(gè)溫馨、舒適、干凈、有序的居住環(huán)境。因?yàn)楸舜说哪康氖且恢碌模詷I(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間更多的是彼此的溝通和協(xié)調(diào)，而不是現(xiàn)實(shí)情況中所屢次發(fā)生的矛盾和對(duì)抗。
三、業(yè)主委員會(huì)在具體工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策
1. 自身管理與定位不當(dāng)
