業(yè)委會與業(yè)主出現(xiàn)糾紛
隨著《物業(yè)管理條例》的出臺，以及小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識的加強(qiáng)，業(yè)委會越來越多地被推到了小區(qū)維權(quán)的第一線，小區(qū)業(yè)委會成為業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司對話的全權(quán)代表。業(yè)主們推選業(yè)委會成員時，本是相信他們會為業(yè)主們?nèi)娜獾刂耄请S著業(yè)委會權(quán)力的不斷擴(kuò)大，卻出現(xiàn)了個別業(yè)委會成員利用手中的權(quán)力為自己謀取私利的情況。當(dāng)初選舉業(yè)委會的初衷在此時已經(jīng)變得完全相悖。
望京小區(qū)的趙女士告訴記者：“業(yè)委會沒成立之前，業(yè)主們都盼望趕快成立，好為我們大家與物業(yè)交涉，維護(hù)我們大家的權(quán)利。成立后，雖說也干了一些事，但好多事情在處理上都欠妥當(dāng)，也沒和我們業(yè)主商量。就拿與物業(yè)開會討論頂樓開發(fā)問題的事說吧，大部分業(yè)主根本不知道這件事情。”
“之前，上海、深圳都出現(xiàn)過因小區(qū)管理問題上的糾紛，業(yè)主狀告業(yè)委會的事情。北京雖說也有業(yè)主與業(yè)委會之間矛盾糾紛，但還沒有到鬧上法庭的地步。”北京市物業(yè)商會會長于慶新表示，“我也接觸過類似的事情，如業(yè)委會管理欠妥當(dāng)、個別業(yè)委會成員直接問物業(yè)要錢等。可這畢竟是少數(shù)，但也提醒我們應(yīng)該注意到業(yè)委會的監(jiān)管這個問題。”
業(yè)委會權(quán)力集中
《北京市貫徹〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》明確規(guī)定：業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營活動。但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主委員會或委員損害業(yè)主合法權(quán)益的事情卻屢有發(fā)生，進(jìn)而引起廣大業(yè)主對業(yè)主委員會的不滿或者形成尖銳的對立。
北京市第六屆律師協(xié)會物業(yè)管理法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長余國飛律師表示，業(yè)主委員會或其委員損害廣大業(yè)主利益的行為，表現(xiàn)形式多種多樣，例如，收受或索取物業(yè)管理公司給予的好處，聽任物業(yè)管理公司的所作所為；以不交物業(yè)服務(wù)費為交易條件，對物業(yè)管理公司的違法違約行為聽之任之；利用職務(wù)之便，與物業(yè)管理公司沆瀣一氣，牟取不法利益。無論何種表現(xiàn)形式，都不外乎背離了其應(yīng)當(dāng)履行的法定職責(zé)，而以損害全體業(yè)主的合法權(quán)益為代價。
記者在采訪中了解到，隨著京城各小區(qū)業(yè)主大會的陸續(xù)成立，小區(qū)業(yè)委會的權(quán)力擴(kuò)大。業(yè)委會具有代替業(yè)主行使監(jiān)督物管公司權(quán)，尤其是目前已明確小區(qū)公共部分收益歸全體業(yè)主所有，這在一定程度上使業(yè)委會手中掌握了一定的收入支配權(quán)。
于慶新認(rèn)為，在利益的驅(qū)使下，有可能出現(xiàn)，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了某些單位或物管公司收買或拉攏業(yè)委會成員，以獲取不正當(dāng)利益的行為。
缺乏監(jiān)督機(jī)制
開發(fā)商存在問題，有業(yè)委會監(jiān)督，可業(yè)委會出現(xiàn)問題，誰來監(jiān)督？
于慶新表示，目前我國在物業(yè)監(jiān)管這方面還是個空白，在《物業(yè)管理條例》中也缺乏明文規(guī)定，這需要一個自身體制發(fā)展完善的過程。現(xiàn)階段，我們也可以對國外的一些做法加以借鑒，比如通過執(zhí)法部門對業(yè)委會成員進(jìn)行監(jiān)管等。
對個別業(yè)委會侵權(quán)行為，業(yè)主們該怎么辦？
余國飛律師建議業(yè)主充分利用業(yè)主大會這個平臺，行使自己的法定權(quán)力，“千萬不要覺得大家一盤散沙，自己人微言輕，無所作為”。余律師表示，要特別重視推動召開業(yè)主大會的臨時會議，以達(dá)到通過臨時會議變更業(yè)委會委員的目的。因為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定，認(rèn)為有必要變更業(yè)委會委員的，只要有20%以上的業(yè)主提議，業(yè)委會就應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，由臨時會議作出決定。
此外，于慶新還表示，“現(xiàn)階段，業(yè)委會在管理小區(qū)方面還存在‘誤行權(quán)’問題。也就是說業(yè)委會成員本身缺乏法律知識，法律意識模糊，導(dǎo)致不知法而違法。目前，政府、商會以及民間三方正在積極組織對業(yè)委會進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)法律意識，從而避免不知法而違法。”
