小區(qū)干道兩旁的綠地鋪上了花磚，緩解了停車難的壓力。大家坐在一起聊聊小區(qū)業(yè)委會(huì)維權(quán)的歷史以及今后的管理。佳園物業(yè)人員在清理落葉。 ■對(duì)話背景
11月26日，雅居園小區(qū)業(yè)委會(huì)與佳園物業(yè)負(fù)責(zé)人分別在物業(yè)服務(wù)合同上簽字，雅居園小區(qū)居民自己聘請(qǐng)的物業(yè)正式上崗。
12月7日，記者在雅居園小區(qū)看到，大門有保安對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查，內(nèi)部道路干凈整潔。而在此之前，小區(qū)物業(yè)頻繁更換，業(yè)委會(huì)也換了一茬，小區(qū)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安等成了令人頭疼的問題。
雅居園小區(qū)位于高新區(qū)崇華路1111號(hào)。現(xiàn)小區(qū)業(yè)委會(huì)委員李春勇介紹，雅居園有四個(gè)區(qū)，其中一、三、四區(qū)已經(jīng)建設(shè)完畢，這三個(gè)區(qū)共有居民965戶，到 2004年已基本入住。2006年6月，雅居園小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)是由開發(fā)商提供的。一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)對(duì)于物業(yè)達(dá)不到服務(wù)承諾無能為力，沒有維護(hù)好業(yè)主權(quán)益，熱心業(yè)主成立了維權(quán)小組。2007年7月，新的業(yè)主委員會(huì)成立。
新的業(yè)委會(huì)成立后，立刻和開發(fā)商談判，并最終促使開發(fā)商換了物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。但是，新的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)仍然不能使業(yè)主滿意。新業(yè)委會(huì)決定自己聘請(qǐng)物業(yè)。經(jīng)過試用以及業(yè)主投票后，2008年11月26日，業(yè)委會(huì)與佳園物業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，佳園物業(yè)正式"上崗"。
新一屆業(yè)委會(huì)怎樣一步步"甩開"開發(fā)商派駐的物業(yè)?面對(duì)已經(jīng)擰成一股繩、對(duì)物業(yè)服務(wù)要求非常挑剔的業(yè)委會(huì)，佳園物業(yè)如何能讓居民滿意，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利?12月7日，本報(bào)第86期"社區(qū)對(duì)話"走進(jìn)雅居園小區(qū)，和居民一起聊聊雅居園小區(qū)業(yè)委會(huì)維權(quán)的歷史，以及今后的管理。
維權(quán)歷程1：國家康居示范小區(qū)成了垃圾場業(yè)主紛紛拒交物業(yè)費(fèi)
“雅居園小區(qū)2000年通過驗(yàn)收，被命名為國家康居示范小區(qū)，當(dāng)初業(yè)主買這里的房子，幾乎都是奔著這塊牌子來的。”4區(qū)業(yè)主代表虞立新大姐說，當(dāng)初看開發(fā)商售樓處的沙盤，有噴泉，有小河，效果非常好，就喜歡上了這個(gè)地方。
然而，入住后，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商指定的東拓物業(yè)公司服務(wù)根本不達(dá)標(biāo)，收著業(yè)主們每平方米1.6元的高額物業(yè)費(fèi)，業(yè)主們卻連基本的物業(yè)服務(wù)都無法享受。 “花草死了，沒人補(bǔ)種，整個(gè)小區(qū)到處都是垃圾，環(huán)境非常差，路燈不亮，小區(qū)的安全也沒有保障。”4區(qū)2號(hào)樓業(yè)主顏女士說，“國家康居示范小區(qū)成了這個(gè)樣子，業(yè)主們都不滿意，后來大部分業(yè)主都不愿再交物業(yè)費(fèi)了。”
維權(quán)歷程2：開發(fā)商狀告欠費(fèi)業(yè)主維權(quán)小組開始醞釀改選業(yè)委會(huì)
2006年10月，由于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商把10戶業(yè)主告上法庭，最終業(yè)主黃女士作為業(yè)主代表出庭，歷城法院判定開發(fā)商敗訴，雙方又訴至濟(jì)南市中院，結(jié)果又判開發(fā)商勝訴。但開發(fā)商并沒有對(duì)業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
“在一系列的較量中，一直是業(yè)主直接面對(duì)開發(fā)商及物業(yè)，小區(qū)當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)一直起不到作用，我們意識(shí)到必須有個(gè)能代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)。”虞立新說，雅居園維權(quán)小組就是在這個(gè)時(shí)候成立的。虞立新正是維權(quán)小組的召集人。“ 由于不到換屆的時(shí)間，維權(quán)小組只好醞釀改選，找業(yè)主簽名，最后征得了300多戶的簽字。”現(xiàn)任業(yè)委會(huì)主任李本春說，“這段時(shí)間從2006年底持續(xù)到 2007年6月，其實(shí)忙完這些事后，基本就到了業(yè)委會(huì)換屆的時(shí)候了。”
2007年7月上旬，辦事處、派出所召集上屆業(yè)委會(huì)委員，就換屆的事情進(jìn)行表決，征得了半數(shù)以上的同意。2007年7月14日，新的業(yè)委會(huì)成立，三天后在派出所備案。
維權(quán)歷程3：新業(yè)委會(huì)向開發(fā)商下"通牒"物業(yè)多次更換服務(wù)團(tuán)隊(duì)
“新業(yè)委會(huì)上任后，立即就小區(qū)現(xiàn)狀整理出了28條治理意見，要求開發(fā)商限期解決。”業(yè)委會(huì)成員李春勇說，這28條涉及小區(qū)的方方面面，從環(huán)境衛(wèi)生到安全管理，從單元門到小區(qū)門禁等等，十分詳細(xì)。
業(yè)委會(huì)提出的要求部分得到了解決，但絕大多數(shù)的問題都沒有解決。當(dāng)時(shí)的物業(yè)是開發(fā)商下屬的，服務(wù)水平根本達(dá)不到業(yè)主們的要求，于是業(yè)委會(huì)提出更換物業(yè)團(tuán)隊(duì)的要求。業(yè)委會(huì)副主任連紅說，開發(fā)商從宏泰物業(yè)換了部分人過來，但不久就撤走了，又換了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，仍然沒法提高物業(yè)服務(wù)水平。2008年3月，業(yè)委會(huì)正式提出徹底更換物業(yè)。
維權(quán)歷程4：佳園物業(yè)入駐半年贏得支持雅居園迎來首個(gè)民選物業(yè)
考察了5家物業(yè)后，業(yè)委會(huì)和開發(fā)商通過議標(biāo)的形式選定了佳園物業(yè)。2008年5月4日，佳園物業(yè)與開發(fā)商簽訂了臨時(shí)合同，進(jìn)行三個(gè)月的試用，這期間費(fèi)用由開發(fā)商支付。
面對(duì)小區(qū)混亂的局面，佳園物業(yè)投入40多萬元，先從打通消防通道入手，治理小區(qū)亂停車的情況，把干道兩旁的綠地改成草坪花磚，用于停放車輛。小區(qū)破損的垃圾箱被更換，增加了門禁系統(tǒng)，保安 24小時(shí)巡邏，監(jiān)控器攝像頭也全部更換。
8月3日，佳園物業(yè)試用期滿，業(yè)委會(huì)開始向全體業(yè)主發(fā)放問卷，以決定物業(yè)去留。“小區(qū)900多戶，找業(yè)主簽名很困難，用了兩個(gè)多月的時(shí)間，在這期間，佳園物業(yè)處于無合同狀態(tài)，沒有任何費(fèi)用，但他們還是很負(fù)責(zé)任地為小區(qū)提供服務(wù)。”業(yè)委會(huì)主任李本春說。
11月15日，統(tǒng)計(jì)結(jié)果出來，在有效問卷中，只有9戶對(duì)佳園物業(yè)不滿意，93%的人都表示認(rèn)同。“如果把廢票和聯(lián)系不上的業(yè)主都算上，同意率是68%，也達(dá)到了三分之二業(yè)主同意的要求，佳園物業(yè)成了小區(qū)的首個(gè)民選物業(yè)。”業(yè)委會(huì)成員李春勇說。
經(jīng)過一周公示，討論合同細(xì)節(jié)后，11月26日，業(yè)委會(huì)與佳園物業(yè)正式簽訂合同，佳園物業(yè)開始為期三年的物業(yè)服務(wù)。
社區(qū)對(duì)話第86站：雅居園小區(qū)
對(duì)話嘉賓：
李本春 雅居園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任
連 紅 雅居園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)副主任
劉兆軍 佳園物業(yè)雅居園服務(wù)部經(jīng)理
