商業(yè)地產(chǎn)"售后包租"存在風(fēng)險，對其打出的"高回報率"、"若干年后回購"等承諾要慎之又慎-- 投資商鋪曾讓一些人血本無歸2006年5月29日，南京市房產(chǎn)管理局宣布，即日起停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證，并禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。政府主管部門出面叫停產(chǎn)權(quán)式商鋪，這在國內(nèi)尚屬首次。
其實，早在5月22日，建設(shè)部就對外發(fā)布風(fēng)險提示稱，以售后包租的形式購房有風(fēng)險，投資須慎重。據(jù)中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄介紹，在目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式中，"產(chǎn)權(quán)式商鋪"是主要類型之一。目前，產(chǎn)權(quán)商鋪地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，這部分地產(chǎn)商多數(shù)仍舊遵循住宅地產(chǎn)的操作手法，將套現(xiàn)放在首位。因此，為了把商鋪賣出去，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。而且，大部分產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商采取"出售后返租"，并承諾"高回報率"、"若干年后回購"等。
目前，越來越多的市民選擇投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，正是為所謂的"高回報率"所誘惑，但結(jié)果往往是糾紛頻發(fā)。
近年來，北京、上海等地均出現(xiàn)過因產(chǎn)權(quán)式商鋪而引起的糾紛事件。當(dāng)年紅極一時的北京某產(chǎn)權(quán)式商鋪總投資6億元，擁有4000個商鋪鋪位，但最終因無法兌現(xiàn)"高回報"承諾，結(jié)果讓數(shù)百名投資者血本無歸。
產(chǎn)權(quán)商鋪的投資回報率究竟在何種區(qū)間才合理?黃國雄說："誰也無法給出答案，商鋪投資的回報率最終還要靠后期的經(jīng)營管理來獲得，預(yù)期收益有很大的不確定性。 "他分析說，產(chǎn)權(quán)式商鋪對投資回報的承諾，本身就存在"泡沫"成分。當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)平均利潤僅為2%，而多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪會承諾6%-8%的年回報率，"本身就是一種比較虛的做法。"這也正是產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)的根本原因。
而所謂的"售后包租"實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來了。此外，"先售后租"也并非像商家承諾的那樣是"絕對的零風(fēng)險"。業(yè)內(nèi)人士稱，這種模式除了利于開發(fā)商短時間內(nèi)快速回籠資金外，最大的好處是將企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險層層下放到業(yè)主那里。因為按照協(xié)議，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的，企業(yè)萬一經(jīng)營不佳了，意味著業(yè)主商鋪的價值也開始大打折扣，但這對于無產(chǎn)權(quán)的管理者來說，卻是損失全無。
引入商業(yè)運營商是關(guān)鍵
業(yè)內(nèi)專家有種普遍的看法，認(rèn)為中國的產(chǎn)權(quán)式商鋪帶有一定的投機色彩。黃國雄指出，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者分為投資者、管理經(jīng)營公司和業(yè)主，通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家管理公司運作具體經(jīng)營。開發(fā)商希望開發(fā)周期越短越好，盡快套現(xiàn)，不太重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營，盡量將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主;管理公司也存在短線投資的硬傷，缺乏足夠經(jīng)驗和對行業(yè)本身的了解。從業(yè)主來看，購買產(chǎn)權(quán)商鋪，一是轉(zhuǎn)讓投資，二是自己經(jīng)營，三是靠出租獲取收益，由于產(chǎn)權(quán)過于分散，盡管有業(yè)主委員會從中協(xié)調(diào)，但開發(fā)商喪失整體項目的掌控權(quán)，無法對大局進行調(diào)整，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營品種混亂，不能形成規(guī)模效應(yīng);商鋪還可能因為投資者專業(yè)化程度不高、與區(qū)域內(nèi)消費者的購買力不協(xié)調(diào)等因素，造成后期經(jīng)營困難。
與國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)商鋪不同，在西方一些國家，產(chǎn)權(quán)商鋪由開發(fā)商開發(fā)以后銷售給中小投資者。但投資者不參與經(jīng)營，而是共同委托給有信譽、有經(jīng)營能力的運營商來運營。投資者購買商鋪，實際上只是獲得了特定期限、特定回報率的回報。
目前，國內(nèi)開始有一些產(chǎn)權(quán)商鋪開發(fā)商自己經(jīng)營管理，在看到了"一售了之"帶來的慘痛后果后，開發(fā)商在經(jīng)營模式上開始摸索創(chuàng)新。北京的不少產(chǎn)權(quán)商鋪開始通過銀行擔(dān)保、包租、回購等多種模式保障投資回報，并建立專業(yè)運營團隊進行管理。黃國雄說，開發(fā)商一定要將經(jīng)營管理貫徹項目始終，即便是全部售出，也要長期統(tǒng)一管理，否則就是死胡同。
投資產(chǎn)權(quán)式商鋪如何規(guī)避風(fēng)險
當(dāng)前，一些房地產(chǎn)商為使自己開發(fā)的商用樓盤盡快脫手，通過各種炒作，推出"產(chǎn)權(quán)式商鋪"投資新理念。北京市上德律師事務(wù)所副主任駱巧玲律師提醒廣大中小投資者，在當(dāng)前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕這種新的投資陷阱。
駱律師介紹說，產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài)，中小投資者要注意識別。一種是"虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪"，開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經(jīng)營必須良好，否則，一旦商場整體運作出現(xiàn)問題，投資者的回報就如同無本之木。目前，市場的商鋪銷售主要以"虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪"為主，而事實也證明，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)。
另一種則是獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，真正擁有分割的獨立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經(jīng)營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)，擁有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立商鋪對投資者而言無疑是風(fēng)險最低的。當(dāng)然，投資者在選擇這樣的獨立產(chǎn)權(quán)商鋪時，還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言，區(qū)位、交通物流、商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主力商戶、項目規(guī)劃、運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進行投資時都應(yīng)考慮的。
駱律師還提醒說，產(chǎn)權(quán)商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是委托經(jīng)營。投資者買商鋪，買后把商鋪委托給開發(fā)商來經(jīng)營，開發(fā)商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發(fā)商提出一個固定回報的保證，承諾如果收益達不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質(zhì)疑的。
第二種是投資者直接把商鋪出租給開發(fā)商，然后允許開發(fā)商轉(zhuǎn)租，開發(fā)商會把商鋪轉(zhuǎn)交給經(jīng)營單位。開發(fā)商按照通常房租的收益給投資者返錢，開發(fā)商會承諾，如果租金達不到承諾的比例，到時候可以把房子回購。回購是開發(fā)商對自己回報的擔(dān)保方式，但這首先要看固定回報是否合法。從法律上來說，回購是一個擔(dān)保合同，固定回報的做法本身是違法的。
