有關(guān)商品房的土地使用權(quán)，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條明確“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用
案情：
趙某等人訴稱：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售商住兩用房時(shí)，房產(chǎn)商工作人員表示房屋的土地使有權(quán)年限為70年。劉某等人經(jīng)反復(fù)咨詢后，與房產(chǎn)商簽訂了“商品房預(yù)售協(xié)議書(shū)”。同時(shí)，房產(chǎn)商還承諾由其負(fù)責(zé)申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。
合同簽訂后，劉某等人按照雙方的約定交納了契稅款額的一半、維修基金及印花稅。但日前才得知自己所購(gòu)買(mǎi)的商品房的土地使用年限是40年而不是70年。
劉某等人認(rèn)為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)提供虛假情況的賠償責(zé)任。其次，劉某等人認(rèn)為，由于被告未及時(shí)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)送相關(guān)資料，導(dǎo)致原告至今未取得房屋權(quán)屬證書(shū)。劉某等人要求房產(chǎn)商給付違約金、賠償金共計(jì)人民幣三十余萬(wàn)元。
點(diǎn)評(píng)：
筆者認(rèn)為，本案中劉某等人的訴訟請(qǐng)求有矛盾的地方。如果認(rèn)為開(kāi)發(fā)商出售的房屋土地使用權(quán)年限不足70年，構(gòu)成了了對(duì)劉某等人的損害，本案中首先要明確的是合同的效力問(wèn)題，即合同是否有效，是否為可撤銷或可變更的合同。只有在確認(rèn)合同有效的基礎(chǔ)上，才會(huì)發(fā)生違約責(zé)任的問(wèn)題，否則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任。本案中，劉某等人一方面對(duì)合同的重要內(nèi)容提出異議，一方面又認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約，實(shí)際上是建立在了合同有效的前提上，訴訟理由和請(qǐng)由之間有沖突。
就本案而言，爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有兩個(gè)，一是房產(chǎn)商所出售的房屋的土地使用權(quán)年限只有40年，是否構(gòu)成虛假宣傳；二是未辦好房屋權(quán)屬證書(shū)的責(zé)任問(wèn)題。
有關(guān)商品房的土地使用權(quán)，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條明確“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。”
法律、法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定已經(jīng)非常清楚，并且在《商品房買(mǎi)賣合同》示范文本中，土地使用權(quán)年限已被做為重要內(nèi)容列入（由買(mǎi)賣雙方填寫(xiě)確認(rèn)）。通常情況下，買(mǎi)賣雙方不可能將如此重要的條款漏掉。如果漏掉，劉某等人可視情況依照《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱“《合同法》”）中有關(guān)重大誤解或顯失公正的條款，申請(qǐng)變更或者撤銷。而如果在《商品房買(mǎi)賣合同》中確切地寫(xiě)明了土地使用權(quán)年限為40年，劉某等人如沒(méi)有其他的有力證據(jù)，將很難改變合同的效力。
本案中有關(guān)逾期未辦好房屋權(quán)屬證書(shū)的問(wèn)題，在實(shí)踐中，房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理，至少涉及房產(chǎn)商、購(gòu)房人和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)三方面。房產(chǎn)商承諾辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，仍需要購(gòu)房人相應(yīng)的配合，以及房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及時(shí)依法辦理相關(guān)手續(xù)。由于中間涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，司法實(shí)踐中，在對(duì)于逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)責(zé)任認(rèn)定上，房產(chǎn)商往往以行政部門(mén)有新要求，或者購(gòu)房人提供的手續(xù)不全等理由推卸責(zé)任。當(dāng)然，對(duì)于逾期未辦理好房屋權(quán)屬證書(shū)的問(wèn)題，應(yīng)由房產(chǎn)商提供相應(yīng)無(wú)過(guò)錯(cuò)證據(jù)。
綜上所述，劉某等人的訴訟請(qǐng)求中要求認(rèn)定房產(chǎn)商在土地使用權(quán)問(wèn)題上做虛假宣傳的難度較大。劉某等人主張房產(chǎn)商承擔(dān)逾期未辦理好房屋權(quán)屬證書(shū)的責(zé)任，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)年限爭(zhēng)議在先，如果關(guān)于土地使有權(quán)年限的結(jié)論不利劉某等人，房產(chǎn)商逾期未辦理好房屋權(quán)屬證書(shū)的責(zé)任也應(yīng)扣除雙方爭(zhēng)議所占用的時(shí)間。本案中，法院如果判決房產(chǎn)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)，駁回劉某等人其他訴訟請(qǐng)求也不會(huì)令人意外。
筆者笑談：
舊社會(huì)楊白勞被黃世仁逼著在用喜兒抵債的契約上摁了手印，楊白勞感覺(jué)對(duì)不起喜兒，當(dāng)夜就喝了鹵水。楊白勞知道契約中拿喜兒抵債的內(nèi)容，所以他是因?yàn)闊o(wú)望被逼死的，而不是自己回悔冤死的。
我們看《白毛女》至少可以得出兩點(diǎn)直接的結(jié)論：
第一點(diǎn)，萬(wàn)惡的舊社會(huì)讓人將人變成了鬼，并非楊白勞不想活，他是一步步被逼死的。
第二點(diǎn)，楊白勞是有契約意識(shí)和反抗意識(shí)的，因?yàn)樗氖钟∈潜挥帽┝τ厕羯先サ模€真讓黃世仁費(fèi)了點(diǎn)兒功夫。
只有這樣，不幸的楊白勞才值得我們寄予更深切的同情。倘若《白毛女》中楊白勞并不欠債，只是因?yàn)椴蛔R(shí)字而誤簽了將喜兒送給黃世仁的文件。恐怕我們的同情與憤怒就會(huì)減少幾分，而陡生了幾分對(duì)于教育重要性的感嘆。
