正文：業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠
許多業(yè)主都認為自己交了物業(yè)管理費、保安費，物業(yè)管理公司就要對自己的人身和財產(chǎn)安全負全部責任，如果發(fā)生意外，就應由物業(yè)管理公司賠償。這種想法對嗎？物管企業(yè)是否該對小區(qū)發(fā)生的盜竊事件負有責任，遭竊業(yè)主的損失到底該不該由物管來賠償？已經(jīng)成為了業(yè)主關(guān)心的一大熱點問題，讓我們先來看幾個案例。
（一）、案情
2003年11月15日凌晨4時30分許，原告王女士發(fā)現(xiàn)家中有異常，認為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場，并打“110”報了警，后民警趕到現(xiàn)場進行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時，該案件尚未偵破。另據(jù)原告報案稱家中丟失了三星手機一部、索尼收錄機一臺及現(xiàn)金130元。原告認為，雙方簽定的合同約定：被告負責維護小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員。由于被告管理不嚴，監(jiān)視裝備失效，保安人員失職，導致家中發(fā)生入室盜竊案件。被告方違反合同的約定，未達到約定的管理目標，造成原告經(jīng)濟損失的，被告應給予原告賠償。被告辯稱，由于原告所述盜竊發(fā)生時，被告積極進行了協(xié)助，履行了合同及法定義務，不存在過錯。且盜竊案件尚未偵破，無法認定盜竊事實的存在，也無法準確確定財產(chǎn)的實際損失，更何況盜竊屬于犯罪行為，應由犯罪分子承擔責任，故不同意原告的訴訟請求。法院經(jīng)審理認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實，有責任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告要求被告承擔因盜竊所造成的損失，但至本案庭審結(jié)束時，刑事案件尚未偵破，原告的損失尚無法準確界定，而原告亦未向本院提交其他證據(jù)證明其所受到的損失，故對原告要求被告賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求，本院不予支持。最終法院判決駁回了原告的訴訟請求。
2004年12月22日晚，家住在中山市火炬開發(fā)區(qū)一住宅小區(qū)的張某，一回到家門口便發(fā)現(xiàn)情況不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張某遂報案。據(jù)統(tǒng)計，張某家中被盜財物損失共計損失價值59560元。張某認為，自己每月繳交物業(yè)管理費，把自家財產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小偷破門而入，物業(yè)公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應賠償自己的全部損失。事發(fā)后，張某找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但該公司不予理會。張某遂把物業(yè)公司告到中山市人民法院，要求該公司賠償損失59560元。物業(yè)公司仍不愿承擔業(yè)主分文損失，辯稱其管理服務已達到國家ISO9001管理質(zhì)量認證，認真落實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記制度，無奈小偷厲害，是小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應通過公安機關(guān)向小偷索賠。中山市中級人民法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對小區(qū)物業(yè)及居民人身、財產(chǎn)負有安全保障義務。物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對罪案未能及時發(fā)現(xiàn)、制止，對由此造成的損失負有一定過錯，應承擔相應的賠償責任。因案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度，而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負有主要的安全保障責任，故法院判決物業(yè)公司承擔20％的賠償責任。
2006年9月7日，董先生下班后發(fā)現(xiàn)，其位于海淀區(qū)某家園小區(qū)的住所被盜，警方認定是入室盜竊。“我們家住1層，曾要求物業(yè)安裝防盜門窗，但被拒絕。”業(yè)主董先生認為是物業(yè)公司沒有盡到防范義務，將物業(yè)公司訴至海淀法院，索賠近4萬元的損失。法庭上，董先生細數(shù)了物業(yè)公司保衛(wèi)不力的幾大“罪狀”：小區(qū)原定的每棟樓1名保安配制變?yōu)?棟樓1名保安；樓內(nèi)報警電話早已過時，未及時更新；小區(qū)紅外防盜系統(tǒng)也不能正常使用。董先生認為，作為小區(qū)的管理者，物業(yè)公司沒有保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全，應該給予賠償。法院經(jīng)審理認為，董先生沒有為幾大“罪狀”提供證據(jù)證明，所以法院不予采信。且《萬泉新新家園房屋裝修管理規(guī)定》規(guī)定的“嚴禁以任何形式封閉陽臺、露臺，嚴禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件”，未違反相關(guān)法律、法規(guī)，應屬有效。同時，法院認為，物業(yè)公司為業(yè)主提供的安全保衛(wèi)服務僅為小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的安全保障，不包括業(yè)主住房內(nèi)的財物保管服務，所以不能苛求物業(yè)公司的保安服務能夠防止一切盜竊案件的發(fā)生。法院認定物業(yè)公司只負責小區(qū)公共區(qū)域的安全，不包括業(yè)主住房內(nèi)的財物保管服務，駁回了董先生的訴訟。
（二）、分析
在現(xiàn)實中，由于第三人盜竊侵權(quán)造成的損害，往往會由于刑事案件未偵破或損失未完全挽回，業(yè)主轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔責任。實踐中，此類案件屢見不鮮。由于法律、行政法規(guī)對此所做的規(guī)定較少，導致各級法院在處理此類案件時，主觀性比較大，依據(jù)和觀點各不相同，同案不同判的情況比比皆是。究竟業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠呢？讓我們首先來了解一下物業(yè)管理公司與業(yè)主之間民事法律關(guān)系及物業(yè)管理合同的法律屬性。
一、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間民事法律關(guān)系及物業(yè)管理合同的性質(zhì)
物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織所簽定的合同即是物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同作為連接物業(yè)公司和業(yè)主的契約，是物業(yè)公司的物業(yè)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的原因，同時，也是業(yè)主要求物業(yè)公司承擔違約責任的主要依據(jù)。物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管理機構(gòu)對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防等事項提供協(xié)助管理或者服務的活動。
就物業(yè)管理合同的性質(zhì)而言，其應屬無名合同。物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托管理關(guān)系，其構(gòu)成要件類同于委托關(guān)系。對無名合同的法律調(diào)整，應當運用總則的規(guī)定，并可以參照與其相類似合同的法律規(guī)定。其具有如下特點：1、物業(yè)管理合同受相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及《合同法》的調(diào)整。2、物業(yè)管理合同不同于保管合同。物業(yè)管理公司的主要合同義務是管理職責，不形成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的保管、賠償責任。3、物業(yè)管理合同與委托合同并不完全一致。委托合同任何一方均有權(quán)單方解除合同；而物業(yè)管理合同雙方均不得任意取消或解除合同。
二、物業(yè)公司的合同義務
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合實踐來看，物業(yè)公司的合同義務主要有以下幾種：1、公用設施、設備、場所的維護修繕義務。對物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行進行維護；2、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護義務。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進行清潔、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化進行灌溉、養(yǎng)護；3、安保義務。物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。4、公共事務管理義務。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。5、其他義務。由合同雙方約定的由物業(yè)公司承擔的義務。
