目前，全國各大城市的業(yè)主在購房后，一些城市采取發(fā)放《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》（俗稱業(yè)主個(gè)人的“小土地證”）兩證的方式，還有一些城市采用發(fā)放土地、房屋權(quán)屬“兩證合一”的方式，如上海、深圳。而北京絕大多數(shù)業(yè)主在購買普通住宅后，一般僅能取得北京市建委發(fā)放的《房屋所有權(quán)證》而無法取得小土地證，俗稱“以房帶地”。實(shí)踐情況是，僅屬于北京市建委發(fā)放銷售證、房產(chǎn)證的房屋和部分別墅、townhouse（聯(lián)排別墅）才可以辦理個(gè)人小土地證，而屬于區(qū)建委發(fā)放銷售證、房產(chǎn)證的房屋一律不對(duì)業(yè)主個(gè)人辦理小土地證。至于不能辦理的原因，土地管理部門一直沒有給業(yè)主合法合理的解釋。
業(yè)主取得房屋產(chǎn)權(quán)證書而無小土地證，意味著無法取得房屋法律意義上的全部權(quán)利，已經(jīng)花錢買的土地在法律上卻一直登記在開發(fā)商名下，業(yè)主要隨時(shí)準(zhǔn)備承擔(dān)這塊土地被他人處分甚至喪失房屋的風(fēng)險(xiǎn)，北京市宣武區(qū)太平街8號(hào)院拆遷糾紛的案例足以說明沒有小土地證對(duì)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)和不利后果。
所以，業(yè)主即使取得房屋所有權(quán)證而無小土地證所存在的問題是顯而易見的，具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：一、開發(fā)商在房屋銷售中已經(jīng)將辦理大土地證時(shí)交納的土地出讓金分?jǐn)傇诟鲉卧恐小６鴺I(yè)主在購買房屋后，如果只能辦理產(chǎn)權(quán)證，而不能辦理土地證，這行為本身就是不合法的，甚至業(yè)主可以認(rèn)定開發(fā)商違約而追究其違約責(zé)任。只是現(xiàn)在大部分購房人都沒有辦理小土地證的意識(shí)，才使得這個(gè)問題的矛盾沒有凸顯出來，一旦業(yè)主意識(shí)到所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與房管部門、開發(fā)商與房管部門之間必然會(huì)因?yàn)闃I(yè)主無小土地證的問題而產(chǎn)生矛盾，進(jìn)而產(chǎn)生法律糾紛。二、因?yàn)殚_發(fā)商在交納土地出讓金后就可以取得大土地證，如果業(yè)主不辦理個(gè)人小土地證，而大土地證一直登記在開發(fā)商名下，業(yè)主必然會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目依靠自有資金往往是不夠的，大部分開發(fā)企業(yè)都要把已經(jīng)取得的大土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，如果開發(fā)商的資金運(yùn)作出現(xiàn)問題，貸款銀行只能拍賣所抵押的土地來回收貸款，這就面臨著業(yè)主已經(jīng)實(shí)際購買了的土地使用權(quán)又被重新投放市場流通，那么可以想像業(yè)主所面臨的法律糾紛將是何等的艱難。河南鄭州60歲的老趙花20萬購買了一套三室一廳的住房，已經(jīng)居住10年并已取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，卻因開發(fā)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓要拆遷房屋，最終老趙因沒有小土地證、開發(fā)商有大土地證而失去了房屋，老趙取得的補(bǔ)償款也遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了其實(shí)際的損失。三、無小土地證的房屋在房地產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓存在較大法律隱患。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”也就是說，如果嚴(yán)格按照法律規(guī)定，僅有房屋所有權(quán)證而沒有小土地證的房屋是不能買賣的。如果已經(jīng)簽訂買賣合同了，根據(jù)《合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。那么可以認(rèn)定該合同無效，據(jù)此可以想像，如果沒有小土地證的話，房地產(chǎn)二級(jí)市場的正常交易將是無法合法進(jìn)行的。
