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物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:873 ℃

  對一個物業(yè)管理項目而言,選擇一位合適的項目經(jīng)理至關(guān)重要,毫不夸張地講,項目經(jīng)理選好了,管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇,物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場的拓展力度,承接的外委項目也就越來越多。但是,隨之而來的項目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn),尤其是像深圳市的一些國家一級資質(zhì)企業(yè),有時甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項目經(jīng)理的尷尬局面,為此,培養(yǎng)和選擇合格的項目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項常抓不懈的重要工作。

  作為一名合格的項目經(jīng)理,除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外,從事物業(yè)管理的時間(一般為三年)和獨立運作過一定規(guī)模(約 10 萬㎡左右的高層物業(yè))的物業(yè)項目,這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件,項目經(jīng)理才能在運作項目時體現(xiàn)出下面三個方面的專業(yè)素養(yǎng)。

  一、及時有效做好前期介入工作,以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。

  目前,成熟、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項目的物業(yè)管理前期介入工作,雖然在項目規(guī)劃、設(shè)計階段介入暫時仍存在較大難度,但在項目施工階段介入已經(jīng)不是問題,良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng),在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨特的作用: ①促進(jìn)房屋銷售;②最大限度地減少了日后管理麻煩;③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個初步認(rèn)識,同時,物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機遇展示了自我,為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此,以項目經(jīng)理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發(fā)揮作用,是成功的關(guān)鍵一步。

  (一)高度關(guān)注,密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動,展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

  在項目正式入伙之前,為項目服務(wù)的各合作單位,應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作,在正式開盤之前,開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言,要緊緊地把握住這第一次亮相的機會,把售樓處、樣板房、清水房(交樓標(biāo)準(zhǔn))的保安、保潔服務(wù)做到極致,作為項目經(jīng)理,應(yīng)對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點培訓(xùn)。在看樓購房人員較多時,應(yīng)重點做好:車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范,臨時看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點看護(hù),等等。持續(xù)做好上述工作的目的,在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感,為未來的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ),項目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識到這一點。

  (二)在項目施工階段適時介入,向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告,以減少開發(fā)商資金浪費,同時最大限度地減少日后管理麻煩。

  為保障項目前期介入工作有序進(jìn)行,項目經(jīng)理應(yīng)按照項目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求,制定前期介入總體方案,并組織實施。各專業(yè)工程師(主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè))在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢,從業(yè)主的角度,及時發(fā)現(xiàn)項目存在的問題,有針對性地提出整改意見。

  1 、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視: ①關(guān)于防水處理,有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園(一般指地下車庫的上蓋部分)、水景等的防水層是否已被破壞;窗框內(nèi)灌漿是否飽和,有無空鼓,用于固定窗框的木塊是否取出;鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題,且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響,加之日后補救資金巨大(補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法,費用約 100元/米)。因此,應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改,不然后患無窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng),項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā),在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前,對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析,尤其是方案與項目的不符合處和不足之處,更應(yīng)有針對性地提出整改意見,如監(jiān)控點不足而出現(xiàn)防護(hù)死角,缺少高速球攝像機而無法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場,采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度,部分?jǐn)z像機采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經(jīng)理應(yīng)清楚通過完善項目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化,項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素,好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此,項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護(hù)、便于通過、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā),對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失,如果綠地?zé)o走邊,加之土層又高于小區(qū)道路時,便會給小區(qū)道路造成污染;另外,業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”,也希望有花色點輟,因此,在設(shè)計施工時應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種,以保證小區(qū)有四季花開的效果。

  2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作:①積極參與項目的竣工驗收工作,全面了解項目的工程質(zhì)量,爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作,為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備;②積極做好項目接管驗收工作,與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗收小組,對項目各項工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗收,此階段應(yīng)把握兩個重點:第一,明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系,確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)主利益;第二,對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題,督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。總之,物業(yè)管理前期介入工作意義重大,盡管其難度甚至高于日常管理,但做好了此項工作,其所產(chǎn)生的作用是長久的,它是日后提升管理檔次的先決條件。

  二、全力以赴,高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理,營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙(入住),保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

  此階段是對項目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊的第一次嚴(yán)峻考驗,因此,應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備,指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓,除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外,尤其注意以下幾點:

  1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書,主動分解入伙現(xiàn)場壓力。

  2 、會同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場,杜絕各種隱患。

  3 、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù),尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組,隨時為業(yè)主答疑,并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。

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