自《物權(quán)法》施行以來，涉及物業(yè)管理方面的糾紛不斷。今年5月24日，最高人民法院公布了《物權(quán)法》兩部司法解釋，讓《物權(quán)法》更易操作。大連房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會副會長賈廣葆昨天予以深度解讀，以便讀者在實(shí)際生活中應(yīng)對物業(yè)管理的“疑難雜癥”。
亮點(diǎn)1
寫入合同的“露臺”歸業(yè)主專有
[司法解釋]
“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的專有部分：1.具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；2.具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。 ”
[專家解讀]
樓盤露臺、小區(qū)花園等部位權(quán)屬問題一直糾紛不斷。此次司法解釋終于明確界定釋明“專有部分”：除了“構(gòu)造”和“利用”上的獨(dú)立性外，必須“經(jīng)過登記”。同時(shí)，還明確界定了“列入房屋買賣合同的露臺”為業(yè)主專有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬，這有效地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。
亮點(diǎn)2
物業(yè)承諾了就得辦
[司法解釋]
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開做出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 ”
[專家解讀]
近年來，小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛矛盾時(shí)有發(fā)生，一個(gè)很重要的問題就是某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)管理承諾和服務(wù)細(xì)則往往很難兌現(xiàn)，業(yè)主權(quán)益受到損害。
此次司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍：不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款內(nèi)容、法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，而且把物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開做出的服務(wù)承諾和制定的服務(wù)細(xì)則、守則、投標(biāo)文件作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，并確定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。
亮點(diǎn)3
物業(yè)違規(guī)收費(fèi)要退款
[司法解釋]
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 ”
“業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。 ”
[專家解讀]
現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，物業(yè)企業(yè)亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象屢見不鮮。“比如有的小區(qū)，地面車位除了收管理費(fèi)外還要收車位費(fèi)。 ”
此次司法解釋明確對物業(yè)企業(yè)違反合同、違規(guī)收費(fèi)的行為，業(yè)主有權(quán)拒絕，并可以要求物業(yè)如數(shù)退還，這就有效規(guī)范了物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)行為，使業(yè)主要求退還物業(yè)費(fèi)有了依據(jù)。
亮點(diǎn)4
新老物業(yè)交接有法可依
[司法解釋]
“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。 ”“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。 ”
[專家解讀]
在現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理活動中，經(jīng)常會出現(xiàn)同一個(gè)住宅小區(qū)存在老物業(yè)服務(wù)企業(yè)不走、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)來，因而造成雙公司、雙保安、雙清潔工、雙收費(fèi)等等怪現(xiàn)象。此次司法解釋明確規(guī)定了老、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、進(jìn)入的具體條件以及退、進(jìn)中應(yīng)遵守的秩序和移交必需的相關(guān)資料和其代管的專項(xiàng)維修資金；并重點(diǎn)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)以形成事實(shí)管理為由收取物業(yè)費(fèi)的，法院將不予支持。
