在業主與物業管理公司簽訂《物業管理委托合同》之前，開發商與物業管理公司一般都簽訂《物業管理委托合同》，或者事實上存在委托合同關系。所謂開發商“指定”物業管理公司，實際上就是開發商“委托”物業管理公司。在開發商與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》中，“委托事項”只限于對小區公共財產的管理，而不包括、也不可能包括對業主房屋的管理。
物業管理公司與開發商簽訂的《物業管理委托合同》是有效的，因為，在業主委員會成立之前，開發商占有小區公共財產的50%以上，開發商有權代表全體共有人管理小區公共財產，即有權代表全體共有人行使對小區公共財產的占有、使用、收益和處分的權利，開發商當然有權將對小區公共財產的占有、使用、收益和處分的權利中的一項或多項權利委托給物業管理公司行使。所以，物業管理公司對小區公共財產的管理，是履行與開發商簽訂的《物業管理委托合同》，而不是履行與購房人簽訂的《物業管理委托合同》。事實亦是如此：沒有哪一個業主能決定物業管理公司；物業管理公司都是開發商請進來的“客人”。既然物業管理公司與開發商簽訂的《物業管理委托合同》有效，根據《合同法》的規定，開發商就應當向物業管理公司支付費用和報酬。
