據(jù)報道，北京市住建委副主任張農(nóng)科日前表示，今年將適時開始組織定期公布物業(yè)服務(wù)成本定額造價，把物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細目和價格標準定期公布。他透露，今年，將由市物業(yè)協(xié)會每季度公布一次成本造價。
面對當前一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認真履行物業(yè)服務(wù)合同、巧立名目多收費、亂收費，甚至超越權(quán)限，擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項等侵犯業(yè)主權(quán)益的一系列問題，相信該舉措出臺之后，必將迎來廣大業(yè)主一片喝彩聲。這不僅是規(guī)范物業(yè)費管理的有效舉措，也是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要一步。但是，要達到化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的矛盾糾紛的目的，單靠晾曬物業(yè)服務(wù)成本還遠遠不夠。
從法律來看，按照我國《物權(quán)法》第六章第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。也就是說，社區(qū)內(nèi)部共同共有資產(chǎn)、資源的共有和管理權(quán)本應(yīng)屬于社區(qū)內(nèi)全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)過程中并不具備“管理者”身份。《物業(yè)管理條例》總則第二條特別針對物業(yè)管理明確界定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”條例中的此“管理”與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所行之彼“管理”大有不同，從本質(zhì)上看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“服務(wù)”角色遠大于“管理”。
法律規(guī)章明令在先，而業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間卻糾紛多發(fā)、問題頻頻，依筆者之見，原因主要有三：其一，開發(fā)商房屋本身存在質(zhì)量問題，致使售出以后開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)互相推諉，給業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生直接矛盾埋下隱患；其二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越位缺位嚴重，所謂“越位”，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)成本長期不透明，服務(wù)定價忽高忽低，使得業(yè)主難以接受；所謂“缺位”，是由于物業(yè)管理服務(wù)不到位，使得業(yè)主采取拒絕繳納物業(yè)費而引發(fā)矛盾，進而形成“服務(wù)差———拒交費———難改善———激矛盾”的惡性循環(huán)；其三，從業(yè)主來看，近年來房地產(chǎn)投資過熱，部分業(yè)主買房后長期不居住并以不需提供物業(yè)服務(wù)為由拒絕繳納物業(yè)費的行為也屢見不鮮，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨尷尬。
從上述三點來看，“曬成本”的方法只能解決其中一環(huán)，而物業(yè)管理服務(wù)成本標準化以后，只是相當于提供了一個業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間雙方展開博弈的標準，問題并未能夠從根本上解決。
依筆者之見，破此難題，首先，應(yīng)以明確制度約束來打破物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)費定價上的壟斷權(quán)，以構(gòu)建供求雙方有效的價格決定機制。各級房地產(chǎn)行政主管部門要嚴格貫徹落實《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，疏通投訴信息渠道，并及時處理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的矛盾，幫助弱勢一方“征討”話語權(quán)。
其次，重視業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用。事實上，早在《物權(quán)法》出臺以后，國務(wù)院已經(jīng)對《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)作出了較為全面的界定。為何業(yè)主大會及委員會“有而不設(shè)、設(shè)而不用，甚至用而無效”的現(xiàn)象依然存在，除了宣傳激勵業(yè)主，恐更要向有關(guān)的各級房地產(chǎn)行政部門問責(zé)。
最后，主管部門也要積極配合，負起責(zé)任，監(jiān)管部門做到“從源從嚴”治理。嚴把開發(fā)環(huán)節(jié)住房質(zhì)量關(guān)，從根本上降低開發(fā)環(huán)節(jié)的風(fēng)險向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁。
