物業(yè)管理法規(guī)是通過法定權(quán)利義務(wù)的指示和相應(yīng)法律責(zé)任的壓力影響人們的行為而使法規(guī)要求轉(zhuǎn)化成為社會生活事實，從而實現(xiàn)對物業(yè)管理社會關(guān)系的調(diào)整。因此，只有理解了構(gòu)成法律生活現(xiàn)實的物業(yè)管理法律行為及其效力和體現(xiàn)國家強制力的法律責(zé)任，才能對物業(yè)管理的法規(guī)系統(tǒng)和 物業(yè)管理法規(guī)是通過法定權(quán)利義務(wù)的指示和相應(yīng)法律責(zé)任的壓力影響人們的行為而使法 規(guī)要求轉(zhuǎn)化成為社會生活事實，從而實現(xiàn)對物業(yè)管理社會關(guān)系的調(diào)整。因此，只有理解了構(gòu)成法律生活現(xiàn)實的物業(yè)管理法律行為及其效力和體現(xiàn)國家強制力的法律責(zé)任，才能對物業(yè)管 理的法規(guī)系統(tǒng)和法律現(xiàn)象有一個全面和深刻的正確認識。
第一節(jié) 物業(yè)管理法律行為的形式
一、物業(yè)管理法律行為的內(nèi)涵和形式
物業(yè)管理的法律行為，是本書第3.3節(jié)所論述的法律事實分類之一，它是指物業(yè)管理行為主體為了設(shè)立、變更或終止一定的物業(yè)管理法律關(guān)系，取得一定的法律后果而有意識進行 的行為。法律行為是與行為人的意志相聯(lián)系的一種人為的法律事實，以行為人的意思表示為必要的要素，沒有意思表示就沒有法律行為。
法學(xué)中所謂“意思表示”是指表意人(表達意思的人)將其內(nèi)心期望發(fā)生一定法律后果之內(nèi)在意志通過一定形式表示于外部的行為。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果， 即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，或為了改變、結(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。例如，業(yè)主表示要買某種服務(wù)，物業(yè)管理公司表示同意提供該種服務(wù)，雙方的意思表示一 致了才訂立該種服務(wù)交易合同，從而形成了服務(wù)交易合同的法律行為。法律要求行為人的意思表示必須是真實的。意思表示真實有兩層涵義：一是行為人的意思表示要與其內(nèi)心意思相 一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作出的，不是受他人欺詐、脅迫或者在自己有重大誤解等類似情況下所為的。若意思表示不明確，則應(yīng)通過對意思表示內(nèi)容的解釋使之變得 明確；當(dāng)意思表示不完整時，則應(yīng)通過對意思表示內(nèi)容的補充方式而使之臻于完備。意思表示所含的目的，是決定法律行為內(nèi)容的指針；意思表示的方式，也就是法律行為的形式。
物業(yè)管理法律行為的形式是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體作為行為人表示意思的方式。這種 表意方式，可以分為法定的形式和行為當(dāng)事人協(xié)商自主決定的約定形式兩類。從物業(yè)管理實務(wù)看，物業(yè)管理法律行為的主要類型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種。
中國《民法通則》第57條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。”物業(yè)管理中提供服務(wù)的行為大多數(shù)屬 于合同行為，中國《合同法》第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”“法律行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面 形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”
“口頭形式”就是以口頭談話、口頭語言敘述的形式來進行行為人的意思表示。口頭形 式的合同簡便易行，但其缺點在于一旦發(fā)生合同糾紛，當(dāng)事人面臨舉證的困難，司法機關(guān)難以查明事實的真相，當(dāng)事人的合法權(quán)益就得不到法律保護。所以對于不能及時清結(jié)、標(biāo)的較 大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口頭形式。
“書面形式”是指以文字等有形的表現(xiàn)方式來進行行為人的意思表示，又分為普通書面 形式和特殊書面形式(公證書、鑒證證明文件等)兩類。就合同書面形式而言，中國《合同法 》第11條具體規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。”
“其他形式”是指法規(guī)規(guī)定的推定行為形式、默示形式和當(dāng)事人約定采用的或商事交易 慣例采用的非口頭、書面形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)送行政主管部門備 案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會組成名單、業(yè)主公約等文本，當(dāng)事人依法送呈備案 的，只要行政主管部門不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門以默示形式同 意或認可所送文本合法有效。行政管理具體行政行為只要對行政相對人的權(quán)利和義務(wù)有實質(zhì) 性利害影響的，就應(yīng)依法采取書面形式。
二、物業(yè)管理中民事行為的有效條件
物業(yè)管理中民事行為的一般有效條件，是指民事行為具備什么樣的條件才能生效即產(chǎn)生 法律上的約束效力，其基本涵義是指使已經(jīng)成立的民事法律行為(包括合同行為)發(fā)生完全效 力的必要的事實。根據(jù)中國《民法通則》第55條關(guān)于民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件和《合同 法》第三章關(guān)于合同的效力之規(guī)定，物業(yè)管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個要件 ：
(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，此稱為當(dāng)事人合格要件。民事行為能力是指民事 主體通過自己的行為，取得民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的能力或資格。依據(jù)《民法通則》第11 、12、13條關(guān)于自然人的民事行為能力的規(guī)定，18周歲以上的自然人是成年人，是完全民事 行為能力人；16周歲以上不滿18周歲的自然人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為 完全民事行為能力人。完全民事行為能力人可以獨立作出包括合同行為在內(nèi)的民事法律行為 。10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可 以進行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動，其他民事活動由他的法定代理 人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精 神病人，是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理其活動。
應(yīng)注意以下兩點：一是限制民事行為能力人和無民事行為能力人雖然不能作為部分或者 全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是卻可以成為合同主體，只不過合同行為需要由其代理人進行；二是中國《合同法》第47條第1款規(guī)定：“ 限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。”根據(jù)該 條款規(guī)定精神，可推知無民事行為能力人并非在任何情況下都不能成為合同當(dāng)事人，在無民事行為能力人純粹獲利的情況下，應(yīng)當(dāng)承認其行為的法律效力。與自然人的民事行為能力不 同的是，法人和其他組織的民事行為能力與其民事權(quán)利能力同時產(chǎn)生、同時終止，它們的行為能力是由其法人機關(guān)或者代表人、負責(zé)人來實現(xiàn)的，所以法人和其他組織的行為能力范圍 取決于核準(zhǔn)的登記范圍。
