一、簽訂商品房購(gòu)銷合同應(yīng)注意的事項(xiàng)
1、注意商品房購(gòu)銷合同的性質(zhì)和內(nèi)容
新建商品房的交易(商品房預(yù)售或現(xiàn)售)均需簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)房合同的內(nèi)容主要包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益和責(zé)任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)等。
2、注意開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法資質(zhì)和“五證”“兩書(shū)”
(1)開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
(2)“五證”，即土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證明，其中特別要注意商品房預(yù)售許可證明。
(3)“兩書(shū)”就是《房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋使用說(shuō)明書(shū)》。
3、注意審查開(kāi)發(fā)銷售企業(yè)提供的《商品房購(gòu)銷合同》
購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)閱讀合同的說(shuō)明和條款內(nèi)容，如對(duì)合同中專業(yè)用詞理解與開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)的解釋不一致時(shí)，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)咨詢。一般情況下，購(gòu)房者在簽訂《商品房購(gòu)銷合同》前，會(huì)和開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)簽訂一個(gè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書(shū)，但需注意三點(diǎn)：一是如果在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或者認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)尚未取得相應(yīng)的法律手續(xù)，簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)或者認(rèn)購(gòu)協(xié)議是沒(méi)有法律效力的。二是簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或者認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，如果不符合商品房銷售條件的，開(kāi)發(fā)商(銷售)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購(gòu)房者收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。三是購(gòu)房人在簽訂《商品房購(gòu)銷合同》時(shí)需要審查該合同的有關(guān)內(nèi)容約定是否和認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定一致，原則上認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容及約定不得與合同約定條款相沖突，保證合同內(nèi)容及條款的公開(kāi)、公平、公正性及合同簽訂的自愿原則。
4、注意土地使用年限
建設(shè)用地出讓土地的年限是從開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得國(guó)有土地使用權(quán)證時(shí)開(kāi)始計(jì)算，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成和交付商品房的過(guò)程需要使用一定年限，對(duì)購(gòu)房者而言，剩余的年限才是購(gòu)房者能夠使用的土地年限。根據(jù)房屋用途和性質(zhì)，一般分為住宅、辦公和商業(yè)經(jīng)營(yíng)其他用房。不同用途和性質(zhì)的土地使用年限不同，住宅一般70年(上限，下同)，辦公、工業(yè)、教科文衛(wèi)體50年，商業(yè)、服務(wù)經(jīng)營(yíng)及其他用房40年。
5、注意明確房屋計(jì)價(jià)和面積誤差的處理方式
根據(jù)《商品房購(gòu)銷合同》中第四條關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定，甲乙雙方可以選擇約定由兩種方式中的一種計(jì)算商品房?jī)r(jià)款：第一小條是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，即：以該商品房套內(nèi)建筑面積(預(yù)測(cè)報(bào)告數(shù)據(jù))乘以每平方米單價(jià)(已包含分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e的價(jià)格)，計(jì)算出該商品房的總價(jià)。第二小條是按套(單元、幢)計(jì)價(jià)，即：直接約定該商品房總價(jià)款的數(shù)額(已包含套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的價(jià)格)。如果選擇第一小條計(jì)價(jià)方式，只能對(duì)應(yīng)選擇《商品房購(gòu)銷合同》第五條中第一小條的3種方式作為面積誤差的處理。即：“采用按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售房屋，合同約定的套內(nèi)建筑面積大于產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積時(shí)，且面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積小于合同約定的套內(nèi)建筑面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人”。
面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%
如果選擇第二小條計(jì)價(jià)方式，則關(guān)于面積誤差的處理只能選《商品房購(gòu)銷合同》第五條中第二小條的方式作為面積誤差的處理。即：“按套(單元、幢)計(jì)價(jià)的，合同約定的參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價(jià)款不作調(diào)整”。該條款的選擇及相應(yīng)誤差的處理不得增補(bǔ)其他條款和約定。
6、注意房屋的基本情況
明確約定房屋的坐落位置，用途，建筑面積等，并配以附圖的形式表示出來(lái)，其中，應(yīng)特別注意商品房面積由建筑面積、分?jǐn)偯娣e、套內(nèi)面積組成。因現(xiàn)在大部分新建商品房都是預(yù)售房，《商品房購(gòu)銷合同》上標(biāo)識(shí)的面積是預(yù)測(cè)面積，而預(yù)測(cè)面積與產(chǎn)權(quán)登記(或房?jī)r(jià)結(jié)算)時(shí)的實(shí)測(cè)面積會(huì)有一定出入。
7、注意了解開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)的按揭政策
開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)就商品房項(xiàng)目的按揭貸款業(yè)務(wù)，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關(guān)系，有的合作關(guān)系不允許購(gòu)房人在合作銀行之外申請(qǐng)貸款。同時(shí)，有的商品房項(xiàng)目因不符合公積金貸款的條件，不能申請(qǐng)公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款給購(gòu)房人，在簽訂《商品房購(gòu)銷合同》前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。
8、注意明確約定房屋交付條件和延遲交房的違約責(zé)任
《商品房購(gòu)銷合同》標(biāo)準(zhǔn)文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購(gòu)房人最基本的權(quán)益。但標(biāo)準(zhǔn)文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購(gòu)房人的需求。比如水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的正式開(kāi)通時(shí)間等在合同中沒(méi)有明確，附件中的各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨(dú)立于房屋交付，對(duì)此有特殊要求的購(gòu)房人需通過(guò)補(bǔ)充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時(shí)得到相應(yīng)的法律救濟(jì)。
開(kāi)發(fā)銷售企業(yè)延遲交房的責(zé)任主要分為延遲交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。即在合同中要明確延遲交房計(jì)算的起始日期、違約金、賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。除內(nèi)容要周全外，還需注意開(kāi)發(fā)銷售企業(yè)延遲交房責(zé)任與購(gòu)房人延遲付款責(zé)任之間的對(duì)等性。
9、注意不要忽視前期物業(yè)管理和臨時(shí)管理規(guī)約
在業(yè)主委員會(huì)成立前，商品房交付后的物業(yè)服務(wù)通常由開(kāi)發(fā)銷售企業(yè)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日起三個(gè)月內(nèi)發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，出售房屋交付之日的三個(gè)月后的次日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日(即業(yè)主大會(huì)成立前)發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)所有權(quán)人(購(gòu)房人)承擔(dān)。開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)也要明示項(xiàng)目物業(yè)管理用房的位置、范圍和面積，物業(yè)及相關(guān)功能配套設(shè)施用房的所有權(quán)屬全體業(yè)主所有。小區(qū)的公共秩序由開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的臨時(shí)管理規(guī)約予以規(guī)范。前期物業(yè)管理的好壞和臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行情況直接決定房屋的使用質(zhì)量和使用成本，甚至對(duì)商品房的保值增值有重要影響。購(gòu)房人需認(rèn)真閱讀作為《商品房購(gòu)銷合同》附件的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約(一般是在售樓部公示)，重點(diǎn)了解物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和費(fèi)用，才可能做到商品房買(mǎi)得放心，用得舒心。
10、注意購(gòu)房稅與其他費(fèi)用的承擔(dān)和繳納方式
在簽訂合同時(shí)購(gòu)房人應(yīng)盡量與開(kāi)發(fā)(銷售)企業(yè)明確約定相關(guān)費(fèi)用的收取內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和交付要求，房屋的交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，房屋的配套設(shè)施費(fèi)(供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱㈦娨曄到y(tǒng)等設(shè)施)、契稅、維修資金、工本費(fèi)、印花稅、物業(yè)費(fèi)、由購(gòu)房戶承擔(dān)，但需明確(或以補(bǔ)充協(xié)議的方式)交納的方式和時(shí)間。
11、注意房屋及室內(nèi)裝飾、設(shè)備的質(zhì)量及保障
房屋及室內(nèi)裝飾、設(shè)備的質(zhì)量是商品房的關(guān)鍵問(wèn)題，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀《房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)內(nèi)容，對(duì)房屋主要部位的保修范圍和保修期限在《房屋質(zhì)量保證書(shū)》中房屋保修情況一覽表有明確的表述，如：基礎(chǔ)設(shè)施工程、屋面防水工程5年、電氣管線2年、排水管道2年、設(shè)備安裝2年等;簽訂合同時(shí)一定要對(duì)房屋主要部位的質(zhì)量要求加以明細(xì)，對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行約定。針對(duì)于精裝修住房要特別注明裝修標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)品名稱、等級(jí)、基本參數(shù)等指標(biāo)。
12、注意及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)
《商品房購(gòu)銷合同》簽訂后，從合同信息備案到購(gòu)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購(gòu)房人的權(quán)利，也是購(gòu)房人的義務(wù)，對(duì)保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要作用。購(gòu)房人自覺(jué)并督促開(kāi)發(fā)銷售企業(yè)按照合同約定的時(shí)間和順序，及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)，是有效利用《商品房購(gòu)銷合同》保護(hù)自身合法權(quán)益的必要手段。(以上信息來(lái)自玉溪市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì))
二、《商品房購(gòu)銷合同》簽訂后樓市下挫時(shí)能否退房?
對(duì)于炒房者而言，房?jī)r(jià)上漲炒房掙了錢(qián)就偷著樂(lè)，房?jī)r(jià)下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，對(duì)于這種心態(tài)和作法無(wú)可厚非。
《補(bǔ)充協(xié)議》是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人就《商品房購(gòu)銷合同》中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款，通常由開(kāi)發(fā)商擬定后與購(gòu)房人簽訂，除非有極特殊的情況，開(kāi)發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購(gòu)房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會(huì)得到支持。
住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理。《通知》規(guī)定：“商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu) 房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對(duì)可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購(gòu)房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售 合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷售。已簽訂商品住房買(mǎi)賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請(qǐng)并說(shuō)明理由，所退房源 應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷售。”因此，即使開(kāi)發(fā)商同意退房并收取違約金，在實(shí)際操作中仍然存在難度。
