隨著市場經濟發展和土地資產價值日益顯現，土地使用權抵押正成為廣大企事業單位及個人進行資金融通的重要手段之一。但由于土地使用權不同于一般的抵押物，在現有的法律法規調整下，土地使用權抵押在實踐中遇到一些值得研究和探討的問題。 首先談談土地使用權抵押的概念及特點。
土地使用權抵押是指抵押人以其合法的土地使用權、以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務、履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的土地使用權折價或者以其拍賣、變賣所得的價款優先受償。
土地使用權抵押，作為一種民事法律行為，除遵循民事法律行為一般的特征外，還有其自身的特點：
第一，土地使用權抵押是債的擔保。從土地使用權抵押的概念可知，當債務人到期不履行還債義務時，抵押權人有權依法對抵押的土地使用權進行處分，從而受償。土地使用權抵押是擔保的一種形式，對主債起一個擔保的作用。
第二、抵押物的限制性。土地使用權的抵押可分為兩種情況：一是以單純的土地使用權抵押的，也就是地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。二是以依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。或者以依法取得的土地使用權連同該土地上的房屋同時設定抵押權。
《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）第三十六條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）第四十七條規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。”從上述規定可以看出，國有土地使用權設定抵押權的條件為：（１）單純的土地使用權設定抵押。要求土地必須是以出讓方式取得的。（２）對于以依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權的（或者以依法取得的土地使用權連同該土地上的房屋同時設定抵押權的）。無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可將房地產作為統一的抵押物同時設定抵押權。
《擔保法》與《城市房地產管理法》中均未明確規定可用單獨的劃撥土地使用權設立抵押，只是規定了在抵押房產時其占用范圍內的劃撥土地應隨之抵押。劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的價款。其原因在于，抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地使用權出讓手續并向國家繳納土地使用權出讓金才能變更土地權屬。
根據《擔保法》及原國家土地管理局印發的《農村集體土地使用權抵押登記若干規定》的規定，農村集體土地中有兩類可以設定抵押權，其一是依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權（以下簡稱集體荒地土地使用權）；其二是因抵押鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物涉及所使用范圍內的集體土地使用權（以下簡稱鄉村企業集體土地使用權）。《擔保法》第三十六條第三款規定：“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、企業的廠房等建筑物抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”
