個人住房抵押貸款的基本內(nèi)容
住房涉及人的生存權。任何一國，其住房的分配都有國家的干預。我國住房制度改革，盡管國家對城鎮(zhèn)居民的住房已經(jīng)不再實行大包大攬，但是，對于切實解決其住房也有相應的若干政策。我國商業(yè)銀行正是以國家相關信貸政策為依據(jù)，向城鎮(zhèn)居民發(fā)放個人住房貸款。《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》(以下簡稱《中行住房貸款管理辦法》)第2條規(guī)定：“個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。”“信貸是指不同形式的有償財務資助。”銀行發(fā)放個人住房貸款能夠拓寬信貸業(yè)務、從存貸利息差中獲取利潤。但是，個人住房貸款的數(shù)額可以多達購房總價款的70% ，時間可長達20年。我國近二十年來，個人債務很少有比住房貸款債務的數(shù)額更大、延續(xù)的時間更長。需要借款購買自用普通住房的人，往往無房無錢;加之借款還款時間的距離很長，銀行貸款債權的實現(xiàn)不可避免的存在巨大風險。因此，沒有哪種債權適用擔保比個人住房貸款更嚴。《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)在羅列經(jīng)濟活動中需要以擔保方式保障實現(xiàn)的債權中，將借貸列于首位 ，這決不是立法者不經(jīng)意的杰作，是借貸與擔保之間的聯(lián)系十分緊密、在人們的生活中占據(jù)重要地位的反映。借款人向銀行申請個人住房貸款提供的擔保，借貸雙方通常最多適用的方式是抵押。《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及全國性的行政法規(guī)、開展住房貸款抵押業(yè)務的各大個銀行制定的相關法規(guī)，有“抵押”、“房地產(chǎn)抵押” 、“房產(chǎn)抵押貸款”、“貸款抵押”、“預購商品房貸款抵押” 等概念，卻沒有直接的“個人住房抵押貸款”的概念。“個人住房抵押貸款”作為抵押的下位概念，當然要符合《擔保法》的規(guī)定。個人住房抵押貸款與抵押相同之處在于：二者的抵押權人都是債權人;二者的“抵押”人，既可以是債務人也可以是債務人以外的第三人;二者的生效除需要訂立主合同外，還需要有專門的抵押合同或者抵押條款;都需要進行抵押物登記;在債務人不履行債務時，抵押權人都有權對抵押物采取折價、拍賣、變賣的方式優(yōu)先受償，以實現(xiàn)其債權。
但是，“個人住房抵押貸款”絕不等同于《擔保法》規(guī)定的“抵押”，如果完全等同，就只須研究“抵押”而沒有必要對個人住房抵押進行研究。二者的明顯區(qū)別在于：“抵押”擔保的債權不只限于貸款，比“個人住房抵押貸款”涉及的債權債務關系廣泛得多。“抵押”所貸款項的用途比較寬泛，“個人住房抵押貸款”只能用于購買自用普通住房。“抵押”只要抵押標的物特定、權利能夠即時物化，辦理相關抵押登記手續(xù)即可;“個人住房抵押貸款”，除需要買受人與出賣人簽訂有效的住房買賣合同、用于抵押的個人住房特定化外，還須交付不低于一定比例的首期購房款。
傳統(tǒng)民法理論認為，“抵押權之標的，民法上以不動產(chǎn)為限。”不動產(chǎn)是指土地及房屋、林木等地上定著物。就個人尤其是城鎮(zhèn)居民而言，所擁有的不動產(chǎn)，主要是房屋而不會是單純的土地或者林木。隨著抵押權標的范圍的擴展，“抵押”的標的物包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、不動產(chǎn)用益物權和動產(chǎn)不動產(chǎn)綜合財產(chǎn) ;用個人住房作抵押貸款的權利標的物確定地是個人住房。對貸款抵押的標的物的“個人住房”，我國相關法規(guī)的表述有：抵押人的“合法的房地產(chǎn)”、抵押人“本人在本市自有產(chǎn)權房”、借款人所購“自用普通住房”、借款人的“預購商品房”。這些表述可以看出，個人住房抵押貸款都是抵押人以自己享有所有權或者處分權的房屋、自有產(chǎn)權房、所購商品房作為個人住房抵押貸款標的物。歸納起來，用于個人住房貸款抵押的住房，從抵押人來看有兩種情況：一是借款人即債務人本人，一是第三人即借款債務人之外的個人住房權利人;作為抵押標的物的住房主要有兩種情況：一是借款買受人所預購的尚未建成的商品房期房;二是第三人享有產(chǎn)權的房屋、借款人本人的自有產(chǎn)權房屋(包括原有的房屋和貸款購買的商品現(xiàn)房或二手現(xiàn)房)。這樣，個人住房抵押貸款的定義可以表述為：個人住房抵押貸款是指借款人或者第三人以個人住房作抵押，向銀行申請用于購買自用普通住房的貸款。
