張先生最近在雨花臺(tái)區(qū)買(mǎi)了一套房，交了10萬(wàn)多元首付款，但房產(chǎn)商遲遲拖著不辦理各種手續(xù)，他自己到房產(chǎn)部門(mén)一查，被告知“這套房子已經(jīng)被抵押了，不能辦理登記備案手續(xù)”。對(duì)此，南京市房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處人士表示，購(gòu)房人由于缺乏法律知識(shí)和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，買(mǎi)房時(shí)常常會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。
買(mǎi)抵押房有三大風(fēng)險(xiǎn)
專(zhuān)家表示，買(mǎi)抵押房主要會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)三大風(fēng)險(xiǎn)。第一，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的情況下，不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，順利收取定金和首付款；第二，在土地被抵押的狀況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂合同后，為了將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押，拖延不為購(gòu)房人辦理登記備案手續(xù)；第三，開(kāi)發(fā)商在不通知抵押權(quán)人的情況下，也不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，將已作為在建工程抵押的房屋銷(xiāo)售給購(gòu)房人，在簽訂契約收取房款后，長(zhǎng)期不為購(gòu)房者辦理登記備案。
買(mǎi)了抵押房維權(quán)太難
如果購(gòu)房人買(mǎi)了被抵押的房子，想要維權(quán)就很困難了。專(zhuān)家說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的合同從法律上是有效的，可是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，這樣政府部門(mén)就沒(méi)有依據(jù)對(duì)購(gòu)房人的權(quán)益加以保護(hù)。一旦開(kāi)發(fā)商資金發(fā)生危機(jī)，不能如期償還銀行的貸款，銀行即可通過(guò)司法程序?qū)σ唁N(xiāo)售但未辦理登記備案的房屋進(jìn)行查封并處理。購(gòu)房人按照購(gòu)房合同支付了部分或全部房款，最終還是無(wú)法拿到房子。
出現(xiàn)上面的情況，按照條款，購(gòu)房人可以向開(kāi)發(fā)商要求賠償，但開(kāi)發(fā)商瀕臨倒閉無(wú)錢(qián)賠償，購(gòu)房人將蒙受損失。
避抵押風(fēng)險(xiǎn)教你五招
怎么避免購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商抵押房而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)呢？房產(chǎn)部門(mén)人士特別提醒了五點(diǎn)：
一、通過(guò)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)信息平臺(tái)，查詢?cè)摲课菔欠窨墒邸⑹欠癖幌拗啤?/p>
二、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師提供全程的“律師陪購(gòu)”法律服務(wù)。
三、簽約前，須查驗(yàn)房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，若是在建工程被抵押的，證書(shū)上會(huì)加蓋抵押章。
四、對(duì)土地設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人在簽約時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后五日內(nèi)（最長(zhǎng)不得超過(guò)三十日），敦促開(kāi)發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù)，防止開(kāi)發(fā)商在將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押時(shí)將已售的房屋作為在建工程進(jìn)行抵押。
五、對(duì)已作為在建工程抵押的房屋，待開(kāi)發(fā)商辦理了抵押注銷(xiāo)手續(xù)后，方與開(kāi)發(fā)商簽訂契約，在辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。
