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問：我于2001年9月與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買某小區(qū)一套商品房。該買賣合同約定：

（1）出賣人于2002年9月30日前交付房屋；



（2）出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理產權登記手續(xù)需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款1％向買受人支付違約金。



合同簽訂后，我如約將合同總價款的80％支付給開發(fā)商，但雙方并未辦理預售登記手續(xù)。后來我聽說開發(fā)商已將所開發(fā)的兩棟房屋全部抵押給銀行申請貸款，遂向開發(fā)商質詢，但他們沒有給我確切的答復。現(xiàn)我想咨詢：這種行為是否合法，我該怎么辦？李小姐



收到李小姐來信后，我們將信轉給有關律師，他們回答是：



本案當事人雙方爭議的焦點在于開發(fā)商抵押行為的合法性及其給購房人造成的損失等問題。



根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》有關規(guī)定，可以依法設立抵押的房地產主要有：依法通過出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權；依法取得所有權或期得權益的房屋及法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以抵押的房地產，包括在建工程抵押、預購商品房貸款抵押等。



房地產抵押應到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記，否則不具備法律效力。



鑒于本案的開發(fā)商不肯將有關房地產抵押的詳細情況向購房人通報，因此，律師建議購房人到房地產所在地的房地產管理部門查詢抵押登記的有關情況。如果查實開發(fā)商抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂購房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商只有在取得抵押權人（即貸款銀行）書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人，否則，其轉讓行為無效。



在此情況下，購房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權要求開發(fā)商返還已支付的購房款，并賠償其因此所遭受的利息及其他損失。



如果查實開發(fā)商的抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，則購房人可依據(jù)商品房買賣合同的有關約定要求開發(fā)商承擔因房產抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產權證等損失。